El Real Decreto-ley 6/2012 establece medidas de protección para deudores hipotecarios sin recursos, facilitando la dación en pago de la vivienda habitual. El cliente del BBVA recientemente obtuvo una sentencia favorable en Navarra, obligando al banco a aceptar la entrega de la vivienda como forma de pago. A pesar de esto, cada caso es diferente y no todos los bancos están obligados a aceptar esta medida. Además, la dación en pago en BBVA u otros bancos, puede tener desventajas, como la responsabilidad con la deuda pendiente y posibles repercusiones negativas en la situación crediticia del deudor.
Excelente alternativa a la dación en pago: derecho a la insolvencia
Si tu intención es entregar la vivienda y liberarte de las deudas entonces presta atención a lo que te vamos a explicar.
Una dación en pago puede parecer una buena solución, pero existe una solución mucho mejor.
La dación en pago tiene dos problemas grandes.
El primero es que es algo que negocias con el BBVA. Tú no puedes hacer una dación en pago si el BBVA no quiere. No puedes obligar al banco a que se quede con tu vivienda a cambio de la deuda.
El segundo problema, es que muchas veces el BBVA acepta la dación en pago de la vivienda pero ésta no cubre el total de la deuda, por lo cual, acabas entregando tu vivienda y además te queda un remanente de deuda.
Si lo que quieres es liberarte al 100% de la hipoteca entones la figura jurídica a la que debes acogerte es el derecho de la insolvencia. Este mecanismo legal permite entregar tu vivienda y quedar exonerado de toda la hipoteca. Y no sólo eso, sino que también quedas perdonado del resto de préstamos personales que no puedas pagar.
Es una figura legal que está establecida para ayudar las personas que no pueden pagar sus deudas.
Si te interesa esta opción podemos ayudarte, rellena nuestro formulario y te ayudaremos.
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Medidas de protección a deudores hipotecarios sin recursos
El Real Decreto-ley 6/2012 establece importantes medidas de protección para los deudores hipotecarios que se encuentran en situación de vulnerabilidad económica. Estas medidas buscan facilitar la dación en pago de la vivienda como forma de cancelar la deuda pendiente, brindando así una respuesta a aquellos casos en los que las dificultades económicas hacen imposible cumplir con las obligaciones hipotecarias.
Umbral de exclusión y cumplimiento de obligaciones
Para acceder a estas medidas de protección, se establece un criterio de umbral de exclusión. Este umbral se refiere a aquellas personas que se encuentran en una situación profesional y patrimonial que les impide cumplir tanto con sus obligaciones hipotecarias como con las necesidades básicas de subsistencia.
En otras palabras, aquellos que cumplen con el umbral de exclusión son aquellos deudores que, debido a sus circunstancias económicas precarias, no tienen la capacidad para hacer frente al pago de la hipoteca sin poner en peligro su situación de subsistencia.
Eliminación del coste impositivo en la dación en pago
Una de las medidas más destacadas del Real Decreto-ley 6/2012 es la eliminación del coste impositivo para aquellos deudores que se encuentran dentro del umbral de exclusión y realizan la dación en pago de su vivienda habitual.
Esto implica que los deudores que cumplan con los requisitos establecidos no estarán obligados a pagar impuestos por la transmisión de la vivienda al banco, al entregarla como forma de pago de la deuda hipotecaria.
Esta medida tiene como objetivo aliviar la carga económica de los deudores en situación de vulnerabilidad y facilitar la solución de cancelar la deuda a través de la entrega de la vivienda.
- Los deudores deben cumplir con el umbral de exclusión para acceder a estas medidas.
- No tendrán que pagar impuestos por la transmisión de la vivienda al realizar la dación en pago.
- El objetivo es aliviar la carga económica de los deudores y facilitar la cancelación de la deuda.
Proceso de Dación en Pago en BBVA
El proceso de dación en pago en BBVA se inicia cuando el deudor hipotecario no puede cumplir con su préstamo debido a insolvencia. Para ello, debe seguirse una serie de pasos:
- Comunicación Inicial: El deudor contacta con BBVA para solicitar la dación en pago a través de sus canales de atención.
- Análisis de la Situación: BBVA evalúa la insolvencia del deudor para determinar si cumple los requisitos para la dación en pago.
- Valoración del Inmueble: Se realiza una tasación independiente para establecer el valor de mercado de la propiedad.
- Propuesta de Dación en Pago: Si BBVA considera viable la operación, presenta una propuesta formal con las condiciones para aceptar la propiedad a cambio de la deuda.
- Aceptación de la Propuesta: El deudor revisa y acepta la propuesta, recomendándose asesoramiento legal para entender sus implicaciones.
- Firma del Acuerdo: Se formaliza un documento legal que transfiere la propiedad a BBVA y libera al deudor de la deuda pendiente.
- Formalización ante Notario: La transmisión se inscribe en el Registro de la Propiedad para garantizar su legalidad.
- Cancelación de Cargas y Deuda: BBVA cancela las cargas hipotecarias y emite un certificado de deuda cero al deudor.
- Entrega de Llaves: El deudor entrega las llaves, finalizando el proceso.
Cada caso puede variar según las políticas del banco y la situación del deudor. Se recomienda mantener comunicación con BBVA y contar con asesoramiento legal para asegurar el cumplimiento normativo y la mejor solución posible.
Requisitos para la Dación en Pago en BBVA
Para acceder a la dación en pago en BBVA, el cliente debe cumplir una serie de requisitos establecidos conforme a la normativa vigente en España. Estos requisitos garantizan que la dación sea una solución viable tanto para el deudor como para el banco.
- Titularidad de la Deuda: El solicitante debe ser titular del préstamo hipotecario y estar al corriente de pago o en situación de morosidad.
- Vivienda Habitual: La propiedad debe ser la residencia principal del deudor o su familia.
- Evaluación de Solvencia: BBVA analizará la capacidad financiera del deudor para determinar si puede continuar con los pagos.
- Transparencia Informativa: El cliente debe conocer las implicaciones legales y fiscales de la dación en pago.
- Acuerdo Formal: Se debe firmar un acuerdo con BBVA estableciendo los términos de la operación.
- Tasación Actualizada: La vivienda debe ser tasada por una empresa homologada para determinar su valor de mercado.
- Ausencia de Cargas Adicionales: La propiedad no debe tener gravámenes adicionales a la hipoteca a cancelar.
- Documentación Completa: Es necesario presentar escrituras, nota simple del Registro de la Propiedad y últimos recibos del IBI, entre otros documentos.
- No Existencia de Garantías Adicionales: No deben existir avales u otras garantías que puedan responder por la deuda.
- Aceptación de Condiciones: El cliente debe aceptar las condiciones que BBVA establezca, las cuales pueden variar según el caso.
El cumplimiento de estos requisitos no garantiza la aceptación automática de la dación en pago, ya que BBVA evaluará cada caso de manera individual y podrá solicitar información adicional si lo considera necesario.
Documentación Necesaria para la Dación en Pago
Para realizar una dación en pago con BBVA, es necesario presentar diversos documentos que permitan evaluar la situación del deudor y del inmueble. A continuación, se detalla la documentación requerida:
- Escritura de Propiedad: Copia de la escritura de compraventa inscrita en el Registro de la Propiedad.
- Nota Simple Actualizada: Documento que acredita la titularidad y cargas del inmueble, obtenido del Registro de la Propiedad.
- Último Recibo del IBI: Comprobante del pago del Impuesto sobre Bienes Inmuebles del año en curso.
- Certificado de Deudas con la Comunidad: Documento emitido por el administrador de la finca que acredita si existen deudas con la comunidad de propietarios.
- Documentación Personal: DNI o NIE en vigor, declaración de la renta del último ejercicio fiscal y nóminas recientes. Los autónomos deben aportar declaraciones trimestrales del IVA e IRPF.
- Certificado de Tasación: Informe de tasación realizado por una empresa homologada que refleje el valor actual del inmueble.
- Informe de Cargas y Gravámenes: Documento que detalla hipotecas, embargos u otras cargas sobre la propiedad.
- Justificante de Situación Económica: Informe de vida laboral, certificado de desempleo o cualquier documento que acredite la imposibilidad de pago.
- Contrato de Préstamo Hipotecario: Copia del contrato original del préstamo que se pretende cancelar.
- Propuesta de Dación en Pago: Escrito con los términos y condiciones bajo los cuales el deudor propone entregar la propiedad.
BBVA podría solicitar documentación adicional según el caso. Se recomienda contactar con la entidad para obtener una lista específica adaptada a la situación particular del deudor.
Obligaciones del Banco BBVA en la Dación en Pago
En un proceso de dación en pago, BBVA asume diversas obligaciones legales y contractuales para garantizar un procedimiento justo y transparente conforme a la normativa española.
- Información Transparente: BBVA debe proporcionar al deudor información clara sobre el proceso, sus condiciones y consecuencias.
- Valoración Objetiva: El banco debe realizar una tasación imparcial del inmueble mediante una entidad homologada.
- Cumplimiento Legal: Debe seguir los procedimientos establecidos en la Ley Hipotecaria y el Código Civil, respetando los derechos del deudor.
- Formalización Notarial: La dación en pago debe formalizarse ante notario para garantizar seguridad jurídica.
- Cancelación de Deuda: Una vez aceptada la dación en pago, BBVA debe cancelar la totalidad de la deuda hipotecaria y los intereses asociados.
- No Generación de Deudas Adicionales: El banco no puede imponer costes adicionales que no estén estipulados en el acuerdo.
- Liberación de Cargas: BBVA debe asegurarse de que el inmueble se transfiera libre de gravámenes o, en su caso, gestionar su cancelación.
- Asesoramiento: Aunque no es obligatorio, el banco debe orientar al deudor sobre el impacto fiscal y otras implicaciones de la dación en pago.
- Protección de Datos: Debe garantizar la confidencialidad de la información del deudor conforme a la normativa vigente.
- Normativa de Consumidores: BBVA debe cumplir con las disposiciones de protección al consumidor, evitando prácticas abusivas.
Estas obligaciones pueden estar sujetas a cambios según la legislación y las políticas internas del banco. Se recomienda a los deudores informarse y contar con asesoramiento legal antes de proceder con una dación en pago.
Casos Prácticos de Dación en Pago en BBVA
La dación en pago permite a un deudor transferir un inmueble al banco para cancelar su deuda hipotecaria. A continuación, se presentan casos reales aplicados en BBVA.
- Desempleo prolongado: Un cliente, tras meses sin ingresos, no puede seguir pagando su hipoteca. BBVA evalúa su situación, tasando el inmueble y aceptando la dación en pago. Se firma el acuerdo y el cliente queda libre de la deuda.
- Pérdida de valor del inmueble: Una pareja no puede afrontar su hipoteca y el valor de su vivienda es inferior a la deuda pendiente. BBVA ofrece una dación en pago con deficiencia de cobertura, estableciendo un plan de pago para la diferencia, permitiéndoles empezar de nuevo sin una carga excesiva.
- Familia en riesgo de desalojo: Una familia con niños pequeños no puede pagar su hipoteca y desea evitar el desalojo. BBVA acuerda la dación en pago y les ofrece un alquiler social en la misma vivienda, adaptado a su situación económica.
- Divorcio y carga hipotecaria: Tras un divorcio, uno de los cónyuges no puede asumir la hipoteca en solitario. BBVA acepta la dación en pago y el banco se queda con la propiedad, liberando al ex-cónyuge de la deuda.
Estos casos muestran cómo BBVA adapta la dación en pago a distintas situaciones, brindando soluciones a los deudores en dificultades.
La situación actual de la dación en pago en BBVA
En esta sección analizaremos la situación actual de la dación en pago en BBVA, considerando tanto la sentencia a favor del cliente en Navarra como la postura del propio banco y su recurso.
La sentencia a favor del cliente en Navarra
Recientemente, se ha dictado una sentencia en Navarra a favor de un cliente que solicitó la dación en pago al BBVA. Esta sentencia marca un precedente importante, ya que es la primera vez que un tribunal español falla a favor de la dación en pago.
La decisión del tribunal obliga al BBVA a aceptar la entrega de la vivienda como forma de pago y cancelar la deuda restante. Esto supone un cambio significativo, ya que anteriormente los bancos podían exigir el pago de la deuda en su totalidad y no estaban obligados a aceptar la entrega del inmueble.
La postura del BBVA y su recurso
Ante la sentencia favorable al cliente, BBVA ha anunciado que presentará un recurso de nulidad y posterior petición de amparo ante el Tribunal Constitucional. El banco argumenta que siempre ha actuado conforme a las leyes que regulan la contratación de préstamos hipotecarios, las subastas de inmuebles y la ejecución de créditos impagados.
BBVA se basará en artículos de la Ley de Enjuiciamiento Civil y mencionará sentencias anteriores del Tribunal Supremo que establecen una doctrina de ejecución de hipotecas contraria a la reconocida por la Audiencia Provincial de Navarra. Además, argumentará que la sentencia vulnera su derecho a la tutela judicial efectiva, recogido en la Constitución Española.
Con este recurso, BBVA busca impugnar la sentencia y sostener su posición respecto a la dación en pago en consonancia con la legislación y las decisiones previas de instancias superiores.
Consideraciones y desventajas de la dación en pago
La dación en pago es una medida que permite a los deudores entregar la propiedad del bien hipotecado al banco para saldar la deuda pendiente. Sin embargo, es importante tener en cuenta algunas consideraciones y posibles desventajas asociadas a esta opción.
Responsabilidad con deuda pendiente
Una de las consideraciones principales es que, en algunos casos, el valor del bien entregado puede no ser suficiente para cubrir la totalidad de la deuda. En esta situación, el deudor seguirá siendo responsable de pagar la diferencia pendiente. Es fundamental evaluar cuidadosamente el valor del inmueble y la deuda acumulada antes de optar por la dación en pago.
Repercusiones negativas en la situación crediticia
Otra desventaja a tener en cuenta es que la dación en pago puede tener implicaciones en la situación crediticia del deudor. En muchos casos, esta medida se considera como un incumplimiento del contrato hipotecario, lo cual puede afectar negativamente el historial crediticio del individuo. Esto puede dificultar el acceso a nuevos préstamos o créditos en el futuro.
Es crucial evaluar detenidamente las implicaciones financieras a corto y largo plazo antes de tomar la decisión de optar por la dación en pago. Cada caso es único y dependerá de las circunstancias individuales de cada deudor.
En caso de considerar esta opción, es recomendable consultar con asesores financieros o profesionales del sector para obtener asesoramiento adecuado y evaluar todas las alternativas posibles. Además, cada entidad financiera puede tener sus propias políticas y requisitos en relación a la dación en pago, por lo que es importante investigar y consultar con el banco correspondiente para entender las condiciones específicas.
Requisitos de la dación en pago en diferentes entidades financieras
La dación en pago permite a los deudores entregar la propiedad del bien hipotecado para saldar la deuda pendiente. Sin embargo, los bancos y entidades financieras tienen diferentes políticas y requisitos para la dación en pago. A continuación, se detallan algunas consideraciones clave:
BBVA: El BBVA ha sido objeto de controversia en relación a la dación en pago. Recientemente, una sentencia en Navarra falló a favor de un cliente que solicitó esta medida, pero el banco ha anunciado que presentará un recurso de nulidad. Por lo tanto, es crucial consultar las políticas y requisitos específicos del BBVA sobre la dación en pago.
Otras entidades financieras: Cada entidad financiera tiene sus propias políticas y requisitos respecto a la dación en pago. Algunas pueden ser más receptivas, mientras que otras pueden tener políticas más restrictivas. Es recomendable investigar y consultar con la entidad financiera correspondiente para conocer sus políticas específicas.
Es importante considerar las desventajas y limitaciones de la dación en pago. Aunque esta medida permite saldar la deuda hipotecaria, el valor del bien entregado puede no ser suficiente para cubrir la totalidad de la deuda, dejando al deudor responsable de pagar la diferencia. Además, la dación en pago puede afectar negativamente la situación crediticia del deudor, dificultando el acceso a nuevos préstamos o créditos en el futuro.
Por tanto, es esencial investigar y estar bien informado sobre las políticas y requisitos de cada entidad financiera en relación a la dación en pago antes de tomar cualquier decisión. Cada caso es diferente y puede requerir ciertos documentos, evaluaciones de viabilidad o trámites adicionales para iniciar el proceso de dación en pago con una entidad específica.
Preguntas Frecuentes sobre la Dación en Pago en BBVA
¿Qué es la dación en pago?
La dación en pago es un acuerdo legal mediante el cual un deudor transfiere la propiedad de un bien inmueble al acreedor, en este caso el banco BBVA, para saldar una deuda hipotecaria pendiente.
¿Puede cualquier cliente de BBVA optar por la dación en pago?
No todos los clientes pueden optar por la dación en pago. Es necesario cumplir con una serie de requisitos que BBVA establece, como estar al corriente de los pagos o que la venta del inmueble no cubra la totalidad de la deuda.
¿Qué tipo de deudas se pueden cancelar con la dación en pago en BBVA?
Generalmente, la dación en pago se utiliza para cancelar deudas hipotecarias. Sin embargo, es importante consultar con BBVA, ya que pueden existir políticas específicas o casos excepcionales.
¿Es posible realizar una dación en pago si hay más de un titular en la hipoteca?
Sí, pero todos los titulares deben estar de acuerdo y firmar la dación en pago. Además, deben cumplir conjuntamente con los requisitos exigidos por BBVA.
¿Qué ocurre si hay un avalista o un garante en la hipoteca?
El avalista o garante debe ser informado y dar su consentimiento para la dación en pago, ya que esta acción afecta sus responsabilidades y obligaciones.
¿La dación en pago afecta a mi historial crediticio?
Sí, la dación en pago puede tener un impacto en su historial crediticio. Es recomendable discutir las implicaciones con un asesor de BBVA antes de proceder.
¿Qué pasa con las deudas pendientes tras la dación en pago?
Normalmente, la dación en pago extingue la deuda hipotecaria con el banco. Sin embargo, si existen otras deudas asociadas, estas deben ser tratadas de manera separada.
¿Puedo solicitar una dación en pago si mi vivienda está en alquiler?
Es necesario consultar con BBVA, ya que pueden aplicar condiciones específicas para propiedades que están generando ingresos por alquiler.
¿Cuánto tiempo tarda el proceso de dación en pago en BBVA?
El tiempo puede variar según el caso específico y la carga de trabajo del banco. Es recomendable consultar con BBVA para obtener una estimación más precisa.
¿Hay gastos asociados al proceso de dación en pago?
Sí, pueden existir gastos notariales, de gestoría, tasación y otros impuestos o tasas que el cliente debe asumir. BBVA proporcionará un desglose detallado de estos costes.
¿BBVA ofrece asesoramiento durante el proceso de dación en pago?
La entidad puede ofrecer asesoramiento a través de sus gestores hipotecarios o servicios de atención al cliente. Es aconsejable solicitar este asesoramiento para entender completamente el proceso y las implicaciones.
¿Qué sucede si después de la dación en pago el banco vende la propiedad por un valor superior al de la deuda?
Esto dependerá de los términos acordados en el contrato de dación en pago. Generalmente, una vez que la dación en pago se ha efectuado, el banco tiene la libertad de vender la propiedad al precio que estime conveniente.
¿Puedo retractarme de una dación en pago ya acordada con BBVA?
Una vez que se ha firmado el acuerdo de dación en pago y se ha realizado la transmisión de la propiedad, el proceso es irreversible. Es fundamental estar seguro antes de firmar cualquier documento.
Para obtener información más detallada o resolver dudas adicionales, se recomienda contactar directamente con BBVA o consultar con un asesor legal.
Referencias legales
La dación en pago en España está regulada por varias normativas que establecen el marco legal y los procedimientos aplicables. A continuación, se presentan las principales referencias legales relevantes para este mecanismo, especialmente en relación con el Banco Bilbao Vizcaya Argentaria (BBVA):
- Código Civil (Real Decreto de 24 de julio de 1889): Los artículos 1156 y siguientes regulan las obligaciones y contratos, incluyendo la «datio in solutum», que permite extinguir una obligación mediante la entrega de un bien distinto al inicialmente pactado.
- Ley Hipotecaria (Decreto de 8 de febrero de 1946): Establece el régimen jurídico de las hipotecas inmobiliarias y permite cancelarlas mediante la entrega del bien hipotecado, bajo ciertas condiciones.
- Ley 1/2013, de 14 de mayo: Introduce medidas para proteger a los deudores hipotecarios, facilitando la dación en pago para aquellos en situación de especial vulnerabilidad.
- Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo: Implementa el Código de Buenas Prácticas para la reestructuración de deudas con garantía hipotecaria sobre la vivienda habitual, al cual se adhiere voluntariamente el BBVA.
- Ley 35/2006, de 28 de noviembre (IRPF): Regula las implicaciones fiscales de la dación en pago, incluyendo la posible generación de una ganancia o pérdida patrimonial para el deudor.
- Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria: Establece el marco general de la tributación en España, incluyendo las obligaciones fiscales derivadas de la dación en pago.
- Instrucciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado: Detallan los procedimientos registrales para inscribir la dación en pago en el Registro de la Propiedad.
Es crucial tener en cuenta que la normativa puede cambiar, por lo que se recomienda consultar fuentes oficiales y la legislación vigente antes de realizar cualquier operación de dación en pago. Además, el BBVA puede tener políticas internas específicas que complementen esta regulación.
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