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Dación en pago alquiler social: Solución para deudores hipotecarios

dacion en pago con alquiler social
Tabla de contenidos

La dación en pago con alquiler social es una solución para la problemática hipotecaria en España. Permite a los deudores solicitar una reestructuración que incluye una carencia en la amortización de capital de cinco años. En caso de no ser viable, se puede solicitar la dación en pago de la vivienda, cancelando así la deuda. Después de esto, se puede acceder al alquiler social de una vivienda propiedad de entidades de crédito, con requisitos específicos y condiciones de renta. Esta normativa busca proteger a los deudores en situaciones de vulnerabilidad económica.

La mejor alternativa a la dación en pago alquiler social

Si tu intención es entregar la vivienda y liberarte de las deudas entonces presta atención a lo que te vamos a explicar.

Una dación en pago puede parecer una buena solución, pero existe una solución mucho mejor. La razón es que tiene dos problemas grandes:

  • El primero es que es algo que negocias con el banco. Tú no puedes hacer una dación en pago  si el banco no quiere. No puedes obligar al banco a que se quede con tu vivienda a cambio de la deuda.
  • El segundo problema, es que muchas veces el banco acepta la dación en pago de la vivienda pero ésta no cubre el total de la deuda, por lo cual, acabas entregando tu vivienda y además te queda un remanente de deuda.

Si lo que quieres es liberarte al 100% de la hipoteca entones la figura jurídica a la que debes acogerte es el derecho de la insolvencia. Este mecanismo legal permite entregar tu vivienda y quedar exonerado de toda la hipoteca. Y no sólo eso, sino que también quedas perdonado del resto de préstamos personales que no puedas pagar.

Es una figura legal que está establecida para ayudar las personas que no pueden pagar sus deudas.

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Problemática de la dación en pago y el alquiler social en España

En España, la dación en pago y el alquiler social surgen como respuesta a la compleja situación hipotecaria que ha afectado a muchos ciudadanos. El contexto de la situación hipotecaria en España ha estado marcado por la crisis económica y financiera que tuvo lugar en años anteriores.

Contexto de la situación hipotecaria en España

Tras la crisis financiera, muchas personas se vieron afectadas por deudas hipotecarias insostenibles, lo que llevó a un aumento de los desahucios y situaciones de vulnerabilidad económica. Este escenario puso de manifiesto la necesidad de buscar soluciones que permitieran a los deudores afrontar su situación de manera más viable.

Reestructuración de hipotecas y solicitud de dación en pago

La reestructuración de hipotecas y la solicitud de dación en pago son dos opciones para los deudores que se encuentran en una situación complicada en relación a su hipoteca. A continuación, se detallan las condiciones y el proceso para acceder a estas alternativas:

Plan de reestructuración y condiciones de solicitud

El plan de reestructuración es una opción para aquellos deudores que necesitan modificar las condiciones de su hipoteca debido a dificultades financieras. Para solicitar este plan, se deben cumplir ciertas condiciones establecidas por el Real Decreto. Entre los requisitos comunes se encuentran estar en un plan de reestructuración anterior, demostrar la imposibilidad de pago y cumplir con las condiciones de vulnerabilidad económica establecidas.

Es importante tener en cuenta que el proceso de solicitud del plan de reestructuración puede variar dependiendo de la entidad bancaria y de las circunstancias individuales del deudor. Se recomienda contactar directamente con la entidad correspondiente para conocer los detalles y requisitos específicos.

Carencia en la amortización de capital de cinco años

En caso de que se apruebe la solicitud de reestructuración, el deudor podrá acceder a una carencia en la amortización de capital de cinco años. Esto implica que durante ese período de tiempo, el deudor únicamente deberá cumplir con el pago de los intereses y no realizará pagos de capital. Esta medida busca aliviar la carga económica de los deudores en dificultades financieras y proporcionarles un período adicional para recuperarse.

Posibilidad de dación en pago en casos de reestructuración inviable

En el caso de que la reestructuración se considere inviable o no sea suficiente para resolver la situación del deudor, se contempla la posibilidad de solicitar la dación en pago. Este proceso implica la entrega de la vivienda hipotecada a la entidad bancaria y la cancelación definitiva de la deuda pendiente.

Alquiler social como solución después de la dación en pago

El alquiler social es una alternativa ofrecida después de la dación en pago, que busca brindar una solución habitacional a aquellos deudores hipotecarios que han perdido su vivienda. A continuación se presentan los aspectos clave relacionados con el alquiler social:

Concepto y objetivo del alquiler social

El alquiler social se refiere al acceso a viviendas en régimen de alquiler cuyos propietarios son entidades de crédito o bancos. Este mecanismo se enmarca dentro del objetivo de garantizar una vivienda digna a las personas en situación de vulnerabilidad económica.

Requisitos para acceder al alquiler social

Para solicitar el alquiler social, es necesario cumplir con ciertos requisitos establecidos. Entre ellos se encuentran:

  1. Haber perdido la vivienda en favor de una entidad de crédito,
  2. No tener ingresos superiores a tres veces el IPREM,
  3. No ser propietario de otra vivienda,
  4. Tener hijos menores de edad,
  5. Ser familia monoparental con al menos dos hijos menores,
  6. Tener un miembro de la familia con discapacidad,
  7. Estar en situación de desempleo o haber agotado todas las prestaciones,
  8. Haber sufrido violencia de género,
  9. Tener más de 60 años,
  10. Haber asumido deudas de hijos o nietos a través de un aval y estar en situación vulnerable detectada por los servicios sociales.

Condiciones del alquiler social: renta y duración del contrato

Las condiciones relacionadas con el alquiler social incluyen el pago mensual de una renta, que oscila entre los 150€ y los 400€, con un límite máximo del 30% de los ingresos netos totales de la unidad familiar. En casos de especial necesidad, las entidades de crédito pueden ofrecer una renta inferior a lo estipulado. La duración inicial del contrato de alquiler es de 2 años, y puede ser prorrogado un año más si se cumplen los requisitos establecidos.

Referencias legales y normativas aplicables

  • Real Decreto Ley 27/2012 sobre medidas urgentes para reforzar la protección de deudores hipotecarios.

Proceso de solicitud y plazos

El proceso de solicitud para la dación en pago y el alquiler social consta de plazos y requisitos específicos que los deudores hipotecarios deben cumplir. A continuación, se detallan los plazos para solicitar la dación en pago y el procedimiento para solicitar el alquiler social en España.

Plazo para solicitar la dación en pago

Los deudores hipotecarios que deseen solicitarla deben tener en cuenta el plazo establecido por la normativa vigente. A partir de la entrada en vigor del Real Decreto-ley, disponen de un período de doce meses para presentar la solicitud de dación en pago a la entidad correspondiente. Es importante cumplir con este plazo para poder acceder a esta opción de cancelación definitiva de la deuda.

Procedimiento y requisitos para solicitar el alquiler social

El proceso de solicitud del alquiler social después de la dación en pago sigue un procedimiento específico, que debe ser seguido por los deudores hipotecarios que cumplan con los requisitos establecidos. A continuación se detallan los pasos a seguir:

  • Reunir la documentación necesaria: Los solicitantes deben recopilar y presentar la documentación requerida para demostrar su elegibilidad para acceder al alquiler social. Esta documentación puede incluir certificados de empadronamiento, justificantes de ingresos, documentación relacionada con hijos menores o situaciones especiales, como discapacidad o haber sufrido violencia de género.
  • Realizar la solicitud: Una vez se disponga de la documentación requerida, los solicitantes deben presentar la solicitud de alquiler social ante las entidades bancarias o los organismos designados para gestionar este proceso.
  • Valoración de la solicitud: Una vez presentada la solicitud, la entidad correspondiente realizará una evaluación de la situación del solicitante y verificará si cumple con los requisitos establecidos para acceder al alquiler social.
  • Asignación de vivienda: Si se aprueba la solicitud, se procederá a la asignación de una vivienda de alquiler social, de acuerdo con la disponibilidad y las condiciones establecidas en el programa. La entidad informará al solicitante sobre la vivienda asignada y los términos del contrato de alquiler.
  • Firma del contrato de alquiler: Una vez asignada la vivienda, se procederá a la firma del contrato de alquiler entre el solicitante y la entidad propietaria de la vivienda. En este contrato se establecerán las condiciones, la duración y el importe de la renta mensual.

Es fundamental seguir correctamente estos pasos y cumplir con los requisitos establecidos para poder acceder al alquiler social después de la dación en pago. Es recomendable contar con asesoramiento especializado para realizar el proceso de solicitud de manera efectiva y garantizar el acceso a esta opción de vivienda en situaciones de vulnerabilidad económica.

Protección de los deudores hipotecarios en España

En España, se han implementado una serie de medidas legales con el objetivo de reforzar la protección de los deudores hipotecarios y paliar la problemática de la dación en pago y el alquiler social.

Medidas legales para reforzar la protección de deudores hipotecarios

Se han establecido normativas que buscan garantizar derechos fundamentales de los deudores hipotecarios, como el acceso a una vivienda digna. Estas medidas comprenden aspectos como:

  • Regulación de los procedimientos de ejecución hipotecaria con el fin de garantizar la transparencia y la protección de los derechos de los deudores.
  • Establecimiento de plazos y requisitos para la solicitud de reestructuración de la hipoteca, facilitando así la posibilidad de acceder a medidas de protección en caso de dificultades económicas.
  • Obligación por parte de las entidades bancarias de ofrecer alternativas a la ejecución hipotecaria, como la dación en pago con alquiler social, antes de proceder a la pérdida de la vivienda del deudor.
  • Creación de programas de asesoramiento y apoyo a los deudores hipotecarios, tanto a nivel estatal como autonómico, para brindarles información y acompañamiento en el proceso de búsqueda de soluciones.

Derechos y obligaciones de las entidades bancarias en casos de dación en pago

En casos de dación en pago, las entidades bancarias tienen tanto derechos como obligaciones que deben cumplir para garantizar una correcta protección de los deudores hipotecarios. Algunas de estas obligaciones son:

  • Evaluar y considerar seriamente las solicitudes de dación en pago presentadas por los deudores, teniendo en cuenta su situación económica y las circunstancias especiales que puedan afectarles.
  • Garantizar la transparencia en los términos y condiciones del contrato de alquiler social, proporcionando una renta accesible y condiciones justas para el deudor.
  • Facilitar la cancelación definitiva de la deuda una vez realizada la dación en pago, liberando así al deudor de cualquier obligación económica pendiente.
  • Mantener una comunicación fluida y clara con el deudor durante todo el proceso, brindándole información actualizada y asesoramiento en caso de dudas o dificultades.

Estas medidas y derechos establecen un marco de protección para los deudores hipotecarios, buscando evitar situaciones de desamparo y vulnerabilidad. No obstante, es importante tener en cuenta que cada caso y situación particular puede requerir un análisis individualizado y contar con el asesoramiento adecuado para tomar decisiones informadas.

Referencias legales y normativas aplicables

La dación en pago con alquiler social está regulada por diversas normativas y leyes que brindan respaldo y protección a los deudores hipotecarios en España. A continuación, se presentan algunas de las principales referencias legales:

  • Ley Hipotecaria (Ley 13/2015): Esta ley establece el marco jurídico en el que se enmarca la dación en pago y el alquiler social. Contiene disposiciones específicas sobre las condiciones y requisitos para solicitar la dación en pago y acceder al alquiler de viviendas propiedad de entidades de crédito.
  • Real Decreto-Ley 6/2012: Este decreto establece medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos y regula el alquiler social como una alternativa viable para los afectados por la dación en pago.
  • Real Decreto-Ley 27/2012: Esta normativa contempla medidas urgentes para reforzar la protección de los deudores hipotecarios en situación de vulnerabilidad económica, fomentando el acceso al alquiler social y estableciendo el Fondo Social de Viviendas (FSV).
  • Real Decreto 716/2020: Este decreto regula la resolución extrajudicial de conflictos en materia de reestructuración de deuda hipotecaria y dación en pago. Establece los procedimientos y requisitos para llevar a cabo estas acciones de forma ágil y eficiente.
  • Orden ECO/805/2003: Esta orden establece los criterios y requisitos que deben cumplir las entidades de crédito para acogerse al Fondo Social de Viviendas y poner a disposición sus viviendas en alquiler social.

Además de estas normativas, también existe jurisprudencia relevante emanada de los tribunales y sentencias relacionadas con la dación en pago y el alquiler social, las cuales han contribuido a definir y clarificar la aplicación de estas medidas en casos concretos.

Es fundamental que los deudores hipotecarios, así como cualquier persona interesada en acceder a la dación en pago con alquiler social, consulten de manera exhaustiva las leyes y normativas mencionadas, así como las actualizaciones y modificaciones que puedan haberse realizado para estar completamente informados y conocer sus derechos y obligaciones.

Glosario de términos relacionados con la dación en pago y el alquiler social en España

A continuación, se presentan los términos clave relacionados con la dación en pago y el alquiler social en España:

  • Dación en pago: Consiste en la entrega de una vivienda hipotecada a la entidad bancaria como forma de cancelar la deuda pendiente.
  • Alquiler social: Acceso al alquiler de viviendas propiedad de entidades de crédito, destinado a aquellos que han perdido su vivienda y se encuentran en situación de vulnerabilidad económica.
  • Plan de reestructuración: Programa que permite a los deudores hipotecarios solicitar una reestructuración de su hipoteca, con el objetivo de facilitar el pago de la deuda.
  • Carencia en la amortización de capital: Período en el que el deudor hipotecario solo paga los intereses de la hipoteca, sin realizar amortizaciones de capital.
  • Lanzamiento: Procedimiento judicial mediante el cual se procede al desalojo de una vivienda por impago de la hipoteca.
  • IPREM: Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples, utilizado para calcular los límites de ingresos en la solicitud de alquiler social.
  • Familia monoparental: Familia en la que uno de los progenitores se encuentra a cargo de los hijos menores sin la presencia del otro progenitor.
  • Situación de desempleo: Estado de estar sin trabajo y buscar activamente empleo.
  • Violencia de género: Maltrato físico, psicológico o sexual hacia la mujer por parte de su pareja o expareja.
  • Vivienda habitual: Domicilio en el que el beneficiario del alquiler social reside de manera permanente.
  • Entidades bancarias: Instituciones financieras que otorgan préstamos hipotecarios y gestionan las solicitudes de dación en pago y alquiler social.
  • Fondo Social de Viviendas (FSV): Iniciativa gubernamental que pone a disposición viviendas en régimen de alquiler social para personas que han perdido su vivienda.

Este glosario ofrece una visión general de los términos fundamentales relacionados con la dación en pago y el alquiler social en España, ayudando a comprender mejor la terminología utilizada en este contexto.

 

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Recursos y contactos de asesoramiento para deudores hipotecarios en España

En caso de encontrarte en una situación de deuda hipotecaria y necesitar asesoramiento, existen recursos y contactos a los que puedes acudir en España para obtener ayuda especializada. A continuación, se mencionan algunos recursos y organismos que pueden brindarte apoyo:

  • Servicios Sociales: Los servicios sociales de tu municipio o localidad son una fuente de orientación y ayuda para personas en situaciones vulnerables. Pueden ofrecerte información y asesoramiento sobre tus derechos y las opciones disponibles para resolver tu situación hipotecaria.
  • Colegios Profesionales: Varios colegios profesionales, como el de abogados o economistas, pueden contar con servicios de asesoramiento jurídico y financiero. Puedes contactar con ellos para obtener orientación específica relacionada con tu caso.
  • Plataformas y organizaciones de deudores hipotecarios: En España existen diversas plataformas y asociaciones que defienden los derechos de los deudores hipotecarios y ofrecen asesoramiento gratuito. Estas organizaciones pueden proporcionarte información sobre tus derechos, opciones de negociación y posibles soluciones para aliviar tu situación.
  • Defensor del Pueblo: El Defensor del Pueblo es una institución encargada de garantizar la protección de los derechos de los ciudadanos. Puedes acudir a esta institución para presentar una queja o solicitud de ayuda relacionada con tu situación hipotecaria.
  • Organismos públicos y entidades financieras: Algunas entidades bancarias y organismos públicos tienen programas y servicios específicos para deudores hipotecarios en dificultades. Puedes ponerte en contacto con ellos para conocer las opciones de apoyo disponibles y solicitar asesoramiento.

Recuerda que es importante buscar ayuda y asesoramiento profesional para tomar decisiones informadas sobre tu situación hipotecaria. Los recursos mencionados pueden brindarte orientación sobre tus derechos, opciones de negociación y posibles vías de solución a tu deuda hipotecaria en España.

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