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Dación en pago requisitos: Todo para cancelar tu deuda de hipoteca

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La dación en pago es un método para cancelar una deuda mediante la entrega de un bien. En España, existen requisitos fundamentales para solicitarla, como el acuerdo entre deudor y acreedor, la entrega de un bien o prestación distinta a lo pactado, el fin de saldar la obligación original y la aceptación del acreedor. Además, las entidades bancarias valoran aspectos adicionales como la situación de desempleo, la falta de bienes adicionales, el valor máximo de la vivienda y la ausencia de avales. La ley también contempla requisitos específicos para la dación en pago de la vivienda habitual y opciones como el arrendamiento durante dos años. Sin embargo, la dación en pago puede tener ventajas y desventajas. Por eso, es importante considerar alternativas y buscar asesoramiento profesional.

Una mejor alternativa a la dación en pago: derecho de la insolvencia

Si tu intención es entregar la vivienda y liberarte de las deudas entonces presta atención a lo que te vamos a explicar.

Una dación en pago puede parecer una buena solución, pero existe una solución mucho mejor.

La dación en pago tiene dos problemas grandes.

El primero es que es algo que negocias con el banco. Tú no puedes hacer una dación en pago  si el banco no quiere. No puedes obligar al banco a que se quede con tu vivienda a cambio de la deuda.

El segundo problema, es que muchas veces el banco acepta la dación en pago de la vivienda pero ésta no cubre el total de la deuda, por lo cual, acabas entregando tu vivienda y además te queda un remanente de deuda.

Si lo que quieres es liberarte al 100% de la hipoteca entones la figura jurídica a la que debes acogerte es el derecho de la insolvencia. Este mecanismo legal permite entregar tu vivienda y quedar exonerado de toda la hipoteca. Y no sólo eso, sino que también quedas perdonado del resto de préstamos personales que no puedas pagar.

Es una figura legal que está establecida para ayudar las personas que no pueden pagar sus deudas.

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Requisitos fundamentales para la dación en pago

Acuerdo entre deudor y acreedor

El primer requisito para optar por la dación en pago es establecer un acuerdo entre el deudor y el acreedor. Ambas partes deben estar de acuerdo en cambiar la forma de la relación jurídica y aceptar la cancelación de la deuda a través de la entrega de un bien o de una prestación diferente a lo pactado originalmente.

Entrega de un bien o prestación diferente a lo pactado

Como parte esencial de la dación en pago, se requiere que el deudor entregue un bien o realice una prestación que no se corresponda con lo acordado inicialmente. Esta entrega o prestación debe ser valorada y aceptada por el acreedor.

Fin de saldar la obligación original

El objetivo principal de la dación en pago es saldar la obligación original que el deudor tiene con el acreedor. Por lo tanto, es necesario que exista una clara intención de terminar con la deuda mediante la entrega del bien o prestación acordada.

Aceptación por parte del acreedor

Finalmente, otro requisito fundamental es que el acreedor acepte la dación en pago como forma de cancelar la deuda. Sin la aceptación del acreedor, la dación en pago no puede llevarse a cabo. Es importante tener en cuenta que cada acreedor puede tener políticas y criterios específicos para aceptar o rechazar una dación en pago.

Requisitos formales que solicitan las entidades de crédito

El procedimiento de solicitud de dación en pago es un proceso formal a través del cual un deudor propone a su entidad acreedora la transmisión de uno o más bienes inmuebles como forma de extinguir total o parcialmente una deuda pendiente. A continuación, se detallan los pasos que generalmente deben seguirse en España para llevar a cabo este procedimiento:

  1. Comunicación Formal: El deudor debe iniciar el procedimiento mediante una comunicación formal a la entidad acreedora. Esta comunicación puede realizarse a través de un escrito en el que se exprese la intención de ofrecer uno o más bienes inmuebles en dación en pago de la deuda existente.
  2. Documentación Requerida: Junto con la comunicación inicial, el deudor deberá aportar la documentación necesaria que acredite su situación económica y la titularidad y características del bien inmueble propuesto. Esto incluye, pero no se limita a, escrituras de propiedad, notas simples del Registro de la Propiedad, certificados de cargas y gravámenes, y tasaciones recientes del inmueble.
  3. Análisis de la Propuesta: La entidad acreedora procederá a analizar la viabilidad de la propuesta de dación en pago. Este análisis incluirá la revisión de la documentación aportada, la valoración del inmueble y la consideración de la situación económica del deudor.
  4. Negociación: Si la entidad acreedora considera que la propuesta es potencialmente aceptable, se iniciará un proceso de negociación con el deudor. En esta fase se discutirán los términos y condiciones específicos de la dación en pago, incluyendo la posible cancelación total o parcial de la deuda y los efectos sobre las garantías y avales existentes.
  5. Acuerdo de Dación en Pago: En caso de llegar a un acuerdo, ambas partes deberán formalizarlo mediante un contrato de dación en pago. Este contrato deberá ser redactado de forma clara, detallando todas las condiciones acordadas, y firmado por ambas partes.
  6. Acto de Otorgamiento: El acuerdo alcanzado deberá ser elevado a escritura pública ante notario, momento en el cual se procederá a la firma del acto de otorgamiento de la dación en pago.
  7. Liquidación de Cargas: Antes de proceder a la inscripción en el Registro de la Propiedad, se deberán liquidar todas las cargas o gravámenes que pesen sobre el inmueble, salvo que se acuerde lo contrario.
  8. Inscripción Registral: Finalmente, la dación en pago deberá ser inscrita en el Registro de la Propiedad para que tenga efectos frente a terceros. Este paso es esencial para la efectiva transmisión de la propiedad del inmueble a la entidad acreedora.

Valoración y tasación del bien inmueble

La valoración y tasación del bien inmueble constituyen pasos fundamentales en el proceso de dación en pago, ya que determinan el valor real del activo que se pretende entregar para extinguir la deuda. En España, la normativa establece criterios específicos que deben seguirse para garantizar que la tasación refleje de manera fidedigna el valor de mercado del inmueble.

La tasación del bien inmueble debe realizarse conforme a la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, por la que se establecen los criterios para la realización de las valoraciones de los bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras. Esta normativa detalla los métodos de valoración aceptados y los requisitos que deben cumplir las sociedades de tasación.

  1. Independencia: La tasación debe ser realizada por una entidad o sociedad de tasación independiente, inscrita y regulada por el Banco de España. Esto garantiza la objetividad y la ausencia de conflictos de interés en la valoración del inmueble.
  2. Metodología: Se deben aplicar los métodos de valoración reconocidos, como el de comparación, el de actualización de rentas o el de coste, entre otros, dependiendo de la naturaleza y características del inmueble.
  3. Actualización: La tasación debe ser reciente para que refleje las condiciones actuales del mercado inmobiliario. La normativa puede especificar un periodo máximo de validez para la tasación.
  4. Documentación: La entidad de tasación debe elaborar un informe detallado que incluya la descripción del inmueble, la metodología utilizada, los cálculos realizados, las fuentes de información y el valor de tasación obtenido.
  5. Transparencia: El informe de tasación debe ser claro y comprensible para todas las partes involucradas, permitiendo la verificación de los datos y cálculos realizados.

El proceso de tasación comienza con la solicitud del deudor o de la entidad acreedora a una sociedad de tasación autorizada. La sociedad de tasación procederá a realizar una inspección física del inmueble y a recopilar la información necesaria para su valoración. Una vez completada la tasación, se emitirá un informe que será entregado a ambas partes.

La tasación adecuada y conforme a la normativa es esencial para establecer un acuerdo de dación en pago justo y equitativo. El valor de tasación será la base para negociar la extinción de la deuda y evitar futuros litigios o desacuerdos sobre el valor del inmueble entregado.

En resumen, la valoración y tasación del bien inmueble en el contexto de la dación en pago deben cumplir con los requisitos de independencia, metodología, actualización, documentación y transparencia, siguiendo la normativa española vigente para asegurar la validez y aceptación del valor determinado por todas las partes involucradas.

 

Requisitos adicionales valorados por las entidades bancarias

Las entidades bancarias evalúan algunos requisitos adicionales al considerar la posibilidad de dación en pago. Estos requisitos son tomados en cuenta para determinar si el deudor cumple con las condiciones necesarias para acceder a este método de pago alternativo. A continuación, se detallan los requisitos adicionales más relevantes:

Situación de desempleo

Uno de los requisitos que las entidades bancarias valoran es la situación de desempleo del deudor. En caso de estar desempleado, esta circunstancia se tiene en cuenta para evaluar la capacidad del deudor para hacer frente a la deuda de manera convencional.

Ausencia de bienes adicionales

Otro requisito que se considera es la ausencia de otros bienes que puedan ser utilizados para saldar la deuda. Si el deudor no posee otros activos adicionales a la vivienda hipotecada, esto puede ser determinante para acceder a la dación en pago.

Valor máximo de la vivienda

Las entidades bancarias también evalúan el valor máximo de la vivienda que puede ser objeto de dación en pago. Este valor se determina teniendo en cuenta el precio de adquisición de la vivienda y puede variar dependiendo de cada entidad.

Ausencia de avales

En algunos casos, las entidades bancarias también valoran la ausencia de avales o garantías adicionales que respalden la deuda. La falta de avales puede ser un factor determinante a la hora de considerar la dación en pago como opción viable.

Estos requisitos adicionales son contemplados por las entidades bancarias con el fin de evaluar la situación financiera y patrimonial del deudor, y determinar si se cumplen las condiciones necesarias para llevar a cabo una dación en pago como método alternativo de pago de la hipoteca.

Dación en pago en el marco del Código de Buenas Prácticas

Requisitos específicos para la dación en pago de la vivienda habitual

Para acogerse a la dación en pago en el marco del Código de Buenas Prácticas, se deben cumplir una serie de requisitos específicos. En primer lugar, el deudor debe encontrarse en el umbral de exclusión establecido por el código. Además, el precio de adquisición de la vivienda no puede superar los 250.000 euros. Asimismo, se require que el plan de reestructuración de la deuda sea inviable y que la entidad financiera no haya optado por aplicar una quita de la deuda. Por último, no debe haberse dictado el anuncio de subasta de la vivienda.

Posibilidad de arrendar la vivienda durante dos años

En el marco de la dación en pago de la vivienda habitual, se contempla la posibilidad de arrendar la vivienda durante un período de dos años. Durante este tiempo, el deudor podrá continuar viviendo en la propiedad pagando una renta que equivale al 3% del importe total de la deuda en el momento de la dación. Esta opción puede brindar un alivio adicional al deudor, permitiendo que mantenga un techo bajo el cual vivir mientras se resuelve su situación financiera.

Ventajas y desventajas de la dación en pago

La dación en pago ofrece tanto ventajas como desventajas para aquellos que la consideran como opción para saldar su deuda hipotecaria. A continuación, se detallan las principales ventajas y desventajas de optar por este método:

Ventajas de la dación en pago

  • Evita procedimientos judiciales: Al llegar a un acuerdo con el acreedor para entregar el bien en lugar de seguir pagando la deuda, se evitan costosos y largos procedimientos judiciales como embargos y subastas públicas.
  • Preserva la vivienda: Para las familias, la dación en pago puede suponer una forma de conservar la vivienda al evitar el embargo y la posterior pérdida de la propiedad.
  • Alivio económico: Si el valor del bien entregado en la dación en pago es superior al monto de la deuda, el deudor puede obtener un alivio económico al eliminar parte de la obligación.
  • Impacto Menor en el Historial Crediticio: Aunque la dación en pago puede afectar el historial crediticio del deudor, su impacto suele ser menor en comparación con el de una ejecución hipotecaria o un proceso concursal.
  • Reducción de Costes Asociados: Al resolver la deuda a través de la dación en pago, el deudor puede ahorrar costes legales y otros gastos asociados a procedimientos judiciales más largos y complejos.
  • Alivio Psicológico y Emocional: La resolución de la deuda a través de la dación en pago puede proporcionar un alivio significativo al deudor, al poner fin a una situación de incertidumbre y estrés financiero.
  • Recuperación Acelerada de la Deuda: La entidad acreedora puede beneficiarse de una recuperación más rápida del crédito, evitando los largos y costosos procesos judiciales de ejecución hipotecaria.
  • Disminución de Costes Legales y Administrativos: La dación en pago permite a la entidad acreedora reducir los costes legales y administrativos que implicaría un proceso de ejecución hipotecaria.
  • Posibilidad de Revalorización del Activo: Al adquirir el bien inmueble, la entidad tiene la oportunidad de gestionarlo para su posterior venta o alquiler, lo que puede resultar en una revalorización del activo.

Desventajas de la dación en pago

  • Pérdida de la propiedad: La principal desventaja de la dación en pago es la pérdida de la propiedad entregada como forma de saldar la deuda, lo que implica renunciar a la posesión y derechos sobre dicho bien.
  • Cancelación parcial de la deuda: Si el valor de la vivienda no cubre la hipoteca, quedará una deuda pendiente de saldar a favor de la entidad financiera.
  • Posible pérdida económica: Si el valor del bien entregado en la dación en pago es inferior a la deuda pendiente, el deudor puede sufrir una pérdida económica al no cubrir la totalidad de la obligación.
  • Restricciones bancarias: No todos los bancos permiten la opción de dación en pago, lo que limita las posibilidades del deudor y hace necesario buscar una entidad dispuesta a aceptar esta alternativa.
  • Impacto crediticio: La dación en pago puede tener un impacto negativo en el historial crediticio del deudor, lo cual puede dificultar la obtención de futuros préstamos o créditos.
  • Tratamiento Fiscal: La dación en pago puede generar obligaciones fiscales para el deudor, como la posible consideración de la deuda perdonada como un ingreso imponible, lo que podría resultar en una carga tributaria adicional.
  • Condiciones Restrictivas: Las entidades acreedoras pueden imponer condiciones restrictivas para aceptar la dación en pago, como la exigencia de que el inmueble esté libre de cargas y gravámenes o que el deudor cumpla con ciertos requisitos financieros.
  • Proceso Largo y Complejo: El proceso de negociación y formalización de la dación en pago puede ser largo y complejo, requiriendo la intervención de profesionales legales y posiblemente la realización de múltiples trámites administrativos.
  • Limitación de Opciones: Al optar por la dación en pago, el deudor podría estar limitando otras opciones de negociación con la entidad acreedora que podrían resultar más beneficiosas, como la reestructuración de la deuda o la refinanciación.
  • Aceptación no Garantizada: La entidad acreedora no está obligada a aceptar la dación en pago y puede rechazarla si considera que no es la mejor solución a sus intereses, dejando al deudor en una situación de incertidumbre.
  • Efectos en Co-deudores o Avalistas: Si existen co-deudores o avalistas, la dación en pago podría afectarles negativamente, ya que podrían verse obligados a asumir la deuda restante o a enfrentar consecuencias en su propio historial crediticio.

Problemas de la dación en pago

La dación en pago, aunque puede ser una solución para aquellos que no pueden hacer frente a sus deudas hipotecarias, presenta una serie de problemas y desafíos tanto para el deudor como para el acreedor. A continuación, se detallan algunos de los problemas más comunes asociados con este proceso:

La regulación de la dación en pago en España no es completamente clara en todos sus aspectos, lo que puede generar incertidumbre legal. Aunque existen disposiciones que la contemplan, como la Ley 1/2013, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, la reestructuración de deuda y el alquiler social, las condiciones específicas pueden variar dependiendo de la entidad acreedora y del contrato hipotecario suscrito.

Uno de los principales problemas surge en la fase de evaluación y tasación del inmueble. El deudor y el acreedor pueden tener opiniones muy diferentes sobre el valor del bien, lo que puede dificultar llegar a un acuerdo. Si la tasación es inferior a la deuda pendiente, el deudor puede seguir siendo responsable de la diferencia, a menos que se acuerde lo contrario.

Las entidades bancarias pueden imponer condiciones que dificulten la dación en pago. Por ejemplo, pueden requerir que el deudor esté al corriente de los pagos o que no haya reestructurado previamente la deuda. Además, pueden ser reticentes a aceptar la dación en pago si consideran que pueden obtener una recuperación mayor a través de la ejecución hipotecaria y posterior venta del inmueble.

Aunque la dación en pago puede liberar al deudor de la deuda hipotecaria, su solvencia crediticia se verá afectada negativamente. Esto puede dificultar el acceso a financiación en el futuro, ya que la operación quedará registrada en su historial de crédito.

La dación en pago puede tener implicaciones fiscales para el deudor. Aunque la Ley 1/2013 introdujo medidas para evitar la tributación por la ganancia patrimonial que supone la cancelación de la deuda, existen ciertos requisitos que deben cumplirse, y en algunos casos, el deudor puede enfrentarse a obligaciones fiscales adicionales.

La dación en pago suele plantearse en situaciones de vulnerabilidad económica del deudor. Esto puede llevar a una posición de desventaja en la negociación con la entidad bancaria, que puede aprovecharse de la urgencia y necesidad del deudor para imponer condiciones menos favorables.

Si existen garantías adicionales o avalistas, la dación en pago del inmueble principal no necesariamente libera estas garantías. Los avalistas pueden seguir siendo responsables de la deuda restante, lo que puede generar conflictos adicionales y prolongar el proceso de resolución de la deuda.

Estos problemas subrayan la importancia de una asesoría legal adecuada y de una negociación cuidadosa con la entidad acreedora para alcanzar un acuerdo de dación en pago que sea justo y equitativo para todas las partes involucradas.

¿Qué pasa si entrego mi casa al banco?

Una vez que se entrega la casa al banco y se formaliza la dación en pago, el deudor queda liberado de la deuda hipotecaria con el banco. Esto significa que el deudor ya no será responsable de pagar las cuotas restantes del préstamo hipotecario, y el banco no podrá iniciar o continuar con acciones de cobro contra el deudor por la deuda hipotecaria original.

Sin embargo, es fundamental tener en cuenta que la dación en pago puede tener consecuencias fiscales para el deudor, ya que la cancelación de la deuda puede considerarse como una ganancia patrimonial sujeta a impuestos. Además, la dación en pago puede afectar la capacidad crediticia del deudor en el futuro, ya que se reflejará en su historial crediticio.

¿Cuánto tardan en conceder la dación en pago?

El tiempo que tarda en concederse la dación en pago puede variar significativamente dependiendo de varios factores, incluyendo la entidad acreedora, la complejidad del caso, la carga de trabajo de la entidad y la rapidez con la que el deudor pueda cumplir con los requisitos necesarios para iniciar el proceso.

En general, una vez que el deudor ha presentado toda la documentación requerida y se ha realizado la evaluación y tasación del inmueble, la entidad acreedora puede tardar entre uno y tres meses en responder a la solicitud de dación en pago. Sin embargo, este plazo es meramente indicativo y puede ser mayor o menor dependiendo de las circunstancias de cada caso.

Es importante destacar que la agilidad en la respuesta también dependerá de la capacidad del deudor para negociar con la entidad acreedora y de la voluntad de ambas partes para llegar a un acuerdo. La proactividad y el seguimiento constante del proceso por parte del deudor pueden contribuir a acelerar el procedimiento.

En el contexto de la normativa regulatoria de cumplimiento de aplicación española, no existe un plazo legalmente establecido para la concesión de la dación en pago, por lo que es fundamental que el deudor esté preparado para un proceso que puede ser prolongado y que requiere paciencia y diligencia.

¿Cómo conseguir la dación en pago?

Para conseguir la dación en pago en España, es necesario seguir una serie de pasos y cumplir con ciertos requisitos. A continuación, se detallan las acciones recomendadas para iniciar este proceso:

  1. Análisis de la Situación Financiera: Antes de solicitar la dación en pago, es importante realizar un análisis exhaustivo de la situación financiera personal o familiar. Esto incluye revisar todas las deudas, ingresos, gastos y evaluar la posibilidad real de continuar cumpliendo con las obligaciones hipotecarias.
  2. Asesoramiento Profesional: Es recomendable buscar asesoramiento legal y financiero. Un abogado especializado en derecho hipotecario o un asesor financiero puede ayudar a entender las implicaciones de la dación en pago y a preparar la documentación necesaria.
  3. Contacto con la Entidad Acreedora: El siguiente paso es comunicarse con la entidad bancaria o acreedora para exponer la situación y manifestar la intención de negociar una dación en pago. Es importante mostrar disposición al diálogo y presentar una propuesta formal.
  4. Propuesta de Dación en Pago: La propuesta debe incluir una explicación detallada de la imposibilidad de continuar con el pago de la hipoteca y la voluntad de entregar la propiedad como forma de cancelar la deuda. Se debe adjuntar la documentación que acredite la situación económica y cualquier otra información relevante.
  5. Negociación: La entidad acreedora evaluará la propuesta y comenzará un proceso de negociación. Durante este proceso, se discutirán los términos y condiciones de la dación en pago. Es fundamental mantener una comunicación clara y constante con la entidad.
  6. Valoración del Inmueble: La entidad financiera realizará una tasación del inmueble para determinar si su valor es suficiente para cubrir la totalidad de la deuda. Es posible que se requiera una tasación independiente para comparar resultados.
  7. Acuerdo de Dación en Pago: Si se llega a un acuerdo, se redactará un documento que establezca los términos de la dación en pago, incluyendo la liberación total o parcial de la deuda pendiente. Este acuerdo debe ser firmado por ambas partes.
  8. Formalización Notarial y Registral: El acuerdo de dación en pago debe formalizarse ante notario y posteriormente inscribirse en el Registro de la Propiedad. Esto es necesario para que tenga efectos frente a terceros y para liberar al deudor de la carga hipotecaria.

 

Es importante tener en cuenta que la dación en pago no siempre es aceptada por las entidades financieras y puede depender de la política de cada banco, así como de la situación particular de cada deudor. Además, la dación en pago puede tener implicaciones fiscales que deben ser consideradas antes de proceder con el acuerdo.

Ley de Segunda Oportunidad y dación en pago

La Ley de Segunda Oportunidad establece un marco legal para la dación en pago de deudas, brindando la posibilidad a los deudores insolventes de solicitar la eliminación de sus deudas ante el juez. Esta ley también se aplica a autónomos y empresarios, permitiéndoles acogerse al concurso de acreedores.

Marco legal para la dación en pago de deudas

La dación en pago se encuentra respaldada por la Ley de Segunda Oportunidad, la cual establece los procedimientos y requisitos para llevar a cabo este método de cancelación de deudas. A través de esta ley, los deudores insolventes pueden presentar una solicitud ante el juez para obtener la extinción de sus deudas mediante la entrega de un bien como forma de pago.

Aplicación de la ley a deudores insolventes, autónomos y empresarios

La Ley de Segunda Oportunidad aplica tanto a deudores insolventes como a autónomos y empresarios que se encuentren en una situación de insolvencia económica. Estos deudores tienen la posibilidad de iniciar un procedimiento concursal que les permita reestructurar su deuda o incluso cancelarla mediante la dación en pago.

Para acogerse a esta ley, los deudores deben cumplir con ciertos requisitos establecidos, los cuales pueden variar dependiendo de su condición como particular, autónomo o empresario. La ley brinda la oportunidad de obtener un nuevo comienzo y liberarse de las deudas que se vuelven insostenibles.

Alternativas a la dación en pago y recomendaciones

Otras opciones para liquidar la hipoteca

En lugar de recurrir a la dación en pago, existen otras opciones a considerar para liquidar una hipoteca. Por ejemplo, se puede negociar con el banco para acordar una reestructuración de la deuda, que consiste en modificar las condiciones de pago para hacerlo más viable para el deudor. También se puede solicitar la refinanciación de la hipoteca, buscando obtener una nueva hipoteca con mejores términos y condiciones.

Importancia de la comunicación con el banco

Es fundamental mantener una comunicación abierta y constante con el banco. Ante dificultades para cumplir con los pagos de la hipoteca, se recomienda contactar con la entidad financiera lo antes posible para buscar soluciones alternativas. El banco puede estar dispuesto a ofrecer opciones como periodos de carencia, reducción temporal de cuotas o incluso acuerdos de pago a largo plazo.

El derecho de la insolvencia

Esta sin duda es la mejor opción ya que no sólo cancela toda la hipoteca si no que además cancela el 100% del resto de préstamos.

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