Cuando se trata de procedimientos de desahucio, muchos propietarios y arrendatarios se preguntan si se debe iniciar un juicio ordinario o verbal. Este aspecto procesal es crucial para determinar plazos, costes y estrategias. En este artículo abordamos con profundidad qué determina uno u otro tipo de procedimiento, qué implicaciones legales tiene y cómo afecta a cada parte.
¿Qué es un procedimiento de desahucio?
El desahucio es el procedimiento judicial por el cual el propietario de un inmueble puede recuperar la posesión del mismo cuando el inquilino incumple el contrato. Las causas más habituales son la falta de pago del alquiler o la ocupación ilegal de la vivienda.
La Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) establece dos formas de tramitar este procedimiento: juicio ordinario o juicio verbal. Y la elección entre una y otra depende de varios factores que explicaremos a continuación.
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Desahucio juicio ordinario o verbal: ¿qué determina el tipo de procedimiento?
La distinción entre desahucio juicio ordinario o verbal viene regulada por el artículo 250 de la LEC. En términos generales, el juicio verbal se aplica a desahucios por falta de pago o expiración del plazo del contrato, mientras que el juicio ordinario se reserva para los casos con mayor complejidad, como por ejemplo la necesidad de resolver cuestiones de propiedad, derechos reales o nulidades contractuales.
El juicio verbal es mucho más rápido, con plazos abreviados y sin necesidad, en muchos casos, de vista oral. En cambio, el juicio ordinario implica una fase más larga, con presentación de demanda y contestación, audiencia previa y juicio.
Cuándo se aplica el juicio verbal en el desahucio
El procedimiento verbal se aplica en los siguientes casos:
- Impago de rentas o cantidades debidas por el inquilino.
- Ocupación sin título legítimo (okupas).
- Finalización del contrato por vencimiento del plazo pactado.
En estos casos, el procedimiento está diseñado para ser rápido y ágil, con la posibilidad de que el inquilino desaloje voluntariamente o sea lanzado en poco tiempo.
Además, desde la reforma de la LEC en 2009, el desahucio por impago permite la posibilidad del desahucio exprés, donde si el inquilino no se opone ni paga en el plazo de 10 días, se dicta directamente el decreto de lanzamiento.
La aplicación del juicio verbal en estos supuestos simplifica el proceso y reduce costes, lo que lo convierte en la vía preferida por muchos arrendadores.
Cuándo se tramita el desahucio por juicio ordinario
En cambio, se deberá acudir al juicio ordinario cuando:
- Existen pretensiones acumuladas complejas, como indemnizaciones de daños y perjuicios superiores a 15.000 euros.
- Se discuten cláusulas contractuales de especial complejidad.
- Hay que resolver cuestiones accesorias como la titularidad del inmueble, usufructos, derechos de uso o servidumbre.
Es decir, el desahucio dependerá también del tipo de alegaciones que plantee la parte demandada. Si el inquilino introduce en su contestación elementos que exceden el ámbito del juicio verbal, el juez puede derivar el procedimiento al cauce ordinario.
Plazos y fases del juicio verbal
El juicio verbal se inicia con la presentación de una demanda. Si es admitida, se requiere al demandado para que en un plazo de 10 días pague, desaloje o se oponga.
Si el inquilino no hace nada, se dicta directamente decreto de lanzamiento. Si se opone, se señala vista, que debe celebrarse en un máximo de 20 días. Posteriormente, se dicta sentencia.
Por tanto, un desahucio tramitado por juicio verbal puede resolverse en 2-3 meses en los juzgados más ágiles.
La claridad y rapidez del juicio verbal es una de las razones por las que los propietarios deben asesorarse para asegurar que el desahucio se canalice por esta vía cuando sea posible.
Fases del juicio ordinario en el desahucio
Si estamos ante un desahucio tramitado como juicio ordinario, las fases son más complejas:
- Demanda y admisión.
- Contestación a la demanda por el inquilino en un plazo de 20 días hábiles.
- Audiencia previa, en la que se fijan hechos controvertidos y pruebas.
- Juicio.
- Sentencia y posible ejecución.
Este procedimiento puede extenderse entre 6 y 12 meses, dependiendo de la carga de trabajo del juzgado. Por tanto, es importante valorar cuidadosamente si el caso se puede tramitar por la vía verbal o debe canalizarse por juicio ordinario.
¿Qué debe valorar un abogado para elegir entre juicio ordinario o verbal?
El abogado especializado en arrendamientos urbanos debe analizar:
- La causa del desahucio: impago, vencimiento, otros incumplimientos.
- La posibilidad de acumulación de acciones: reclamaciones de cantidad, daños, etc.
- La previsible oposición del inquilino.
- Si hay complejidad jurídica o discusión sobre derechos reales.
Consecuencias prácticas de una elección incorrecta del procedimiento
Si se elige erróneamente el tipo de juicio, el juez puede inadmitir la demanda o derivarla al cauce correcto, lo que implica pérdida de tiempo y costes.
Por ello, contar con un abogado experto en la materia es fundamental para evitar errores procesales y conseguir la recuperación del inmueble en el menor tiempo posible.
Cómo se regula el desahucio en la Ley de Enjuiciamiento Civil
El procedimiento de desahucio se encuentra regulado en los artículos 437, 440 y 441 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. La LEC establece un procedimiento verbal especial para estos casos, incluso cuando se acumulan reclamaciones de cantidad.
Además, en el marco del juicio verbal, se han incorporado medidas como el lanzamiento con fecha fija o la intervención de los servicios sociales cuando hay situación de vulnerabilidad.
Por tanto, aunque el desahucio juicio ordinario o verbal es una decisión inicial clave, el procedimiento cuenta con distintas medidas de protección y garantías procesales.
¿Se puede transformar un juicio verbal en uno ordinario durante el procedimiento?
Sí, aunque no es lo habitual. Si durante el juicio verbal el demandado plantea cuestiones que hacen inviable resolver el caso sin audiencia previa, el juez puede decidir transformarlo en procedimiento ordinario.
Este cambio puede alargar considerablemente el proceso, por lo que es crucial que el abogado del propietario haya previsto esta posibilidad y encuadrado bien la demanda.
¿Qué es mejor: desahucio por juicio ordinario o verbal?
La mejor vía es siempre la que se ajuste al caso concreto. En términos generales:
- Si el único objetivo es recuperar el inmueble por impago o vencimiento del contrato, el juicio verbal es la vía más eficaz.
- Si hay reclamaciones complejas o cuestiones jurídicas accesorias, el juicio ordinario será necesario.
La rapidez del juicio verbal lo convierte en la mejor opción para la mayoría de arrendadores. No obstante, el asesoramiento legal previo será determinante para escoger correctamente.
