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Dación en pago hipoteca: solución para cancelar la deuda de vivienda

dacion en pago hipoteca
Tabla de contenidos

La dación en pago hipoteca es una medida que permite a los deudores cancelar su deuda entregando la vivienda al banco. Se encuentra regulada por normativa legal y presenta ventajas y desventajas en el contexto hipotecario. Para solicitarla, es necesario cumplir requisitos como el umbral de exclusión de renta familiar y las circunstancias establecidas. El proceso incluye la presentación de la solicitud, evaluación por parte del banco y la cancelación de la deuda. Existen opciones como el arrendamiento de la vivienda y otros mecanismos de refinanciación o condonación. Además, se dan a conocer casos de éxito y experiencias reales.

Mejor alternativa a la dación en pago con una hipoteca

Si tu intención es entregar la vivienda y liberarte de las deudas entonces presta atención a lo que te vamos a explicar.

Una dación en pago puede parecer una buena solución, pero existe una solución mucho mejor. Tiene dos problemas grandes:

  1. El primero es que es algo que negocias con el banco. Tú no puedes hacer una dación en pago  si el banco no quiere. No puedes obligar al banco a que se quede con tu vivienda a cambio de la deuda.
  2. El segundo problema, es que muchas veces el banco acepta la dación en pago de la vivienda pero ésta no cubre el total de la deuda, por lo cual, acabas entregando tu vivienda y además te queda un remanente de deuda.

Si lo que quieres es liberarte al 100% de la hipoteca entones la figura jurídica a la que debes acogerte es el derecho de la insolvencia. Este mecanismo legal permite entregar tu vivienda y quedar exonerado de toda la hipoteca. Y no sólo eso, sino que también quedas perdonado del resto de préstamos personales que no puedas pagar.

Es una figura legal que está establecida para ayudar las personas que no pueden pagar sus deudas.

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¿Qué es la dación en pago hipoteca?

La dación en pago hipoteca es una solución que permite a los deudores cancelar su deuda entregando la vivienda al banco. A continuación, examinaremos la definición y el concepto de la dación en pago, así como la normativa legal y regulación correspondiente en el contexto hipotecario. También exploraremos las ventajas y desventajas que esta opción presenta.

Definición y concepto de la dación en pago

La dación en pago, en el ámbito de las hipotecas, consiste en entregar la vivienda al banco como forma de cancelar la deuda pendiente. Es una medida contemplada en el Código de Buenas Prácticas para deudores hipotecarios en dificultades y busca brindar una solución viable para aquellos que no pueden afrontar los pagos de su hipoteca.

Normativa legal y regulación de la dación en pago hipoteca

La dación en pago de la vivienda habitual está regulada por la legislación y se encuentra enmarcada en el Código Civil. Además, el Código de Buenas Prácticas establece las pautas y condiciones para su aplicación en casos de deudores hipotecarios en dificultades.

Ventajas y desventajas de la dación en pago en el contexto hipotecario

Presenta ventajas, como la posibilidad de cancelar completamente la deuda hipotecaria y las responsabilidades personales del deudor y terceros. Sin embargo, también conlleva desventajas, como la dificultad y los gastos asociados para que sea concedida, así como la necesidad de cumplir con ciertos requisitos y condiciones establecidas.

Ventajas

La dación en pago en el contexto de una hipoteca presenta varias ventajas significativas para el deudor hipotecario, que pueden ser consideradas al momento de enfrentar dificultades económicas que impiden el cumplimiento de las obligaciones crediticias. A continuación, se detallan las principales ventajas:

Una de las ventajas más evidentes de la dación en pago es que permite al deudor liberarse completamente de la deuda hipotecaria. Al entregar la propiedad al acreedor, la deuda se considera saldada, incluso si el valor del inmueble es inferior al monto adeudado. Esto supone un alivio financiero significativo para el deudor, que puede verse liberado de una carga económica insostenible.

Al optar por la dación en pago, el deudor evita el proceso de ejecución hipotecaria, que puede ser largo, costoso y estresante. La ejecución hipotecaria conlleva también un impacto negativo en el historial crediticio del deudor, lo que puede dificultar el acceso a futuros créditos.

La dación en pago puede conllevar una reducción de costes asociados a la gestión de la deuda. Esto incluye gastos legales, costes de procedimiento y otros gastos administrativos que se generarían en caso de continuar con el proceso de ejecución hipotecaria.

Aunque la dación en pago puede afectar al historial crediticio del deudor, su impacto suele ser menor en comparación con el de una ejecución hipotecaria. Esto puede facilitar la recuperación financiera y la capacidad del deudor para acceder a nuevos créditos en el futuro.

La dación en pago abre la posibilidad de negociar con el acreedor condiciones más favorables para el deudor. Esto puede incluir la posibilidad de permanecer en la vivienda en calidad de arrendatario o la negociación de otros términos que puedan beneficiar al deudor.

El proceso de dación en pago puede ser menos traumático emocionalmente que la ejecución hipotecaria, ya que el deudor toma una decisión proactiva y negociada con el acreedor, en lugar de enfrentarse a un proceso judicial impuesto.

Desventajas

  1. Pérdida de la Propiedad: La principal desventaja es que el deudor pierde la propiedad del inmueble. Esto significa que, a pesar de haber invertido dinero en la compra de la vivienda, el deudor se ve obligado a entregarla al banco y, en consecuencia, pierde cualquier derecho sobre ella.
  2. Posible Deuda Restante: En algunos casos, la dación en pago no exime al deudor de la totalidad de la deuda. Si el valor de la propiedad es inferior al monto de la deuda pendiente, el deudor podría seguir siendo responsable de la diferencia, a menos que se negocie lo contrario con la entidad acreedora.
  3. Impacto en el Historial Crediticio: La dación en pago puede tener un impacto negativo en el historial crediticio del deudor. Esto puede dificultar el acceso a futuros créditos o préstamos, o condicionarlos a tasas de interés más altas.
  4. Limitaciones para Futuras Compras Inmobiliarias: Tras una dación en pago, el deudor puede encontrarse con limitaciones para adquirir una nueva vivienda en el futuro, especialmente si la deuda no ha sido saldada en su totalidad.
  5. Implicaciones Fiscales: Aunque la dación en pago puede liberar al deudor de la deuda hipotecaria, puede generar obligaciones fiscales. En España, por ejemplo, la dación en pago puede considerarse una ganancia patrimonial y, por tanto, estar sujeta a impuestos.
  6. Condiciones del Mercado Inmobiliario: La efectividad de la dación en pago está sujeta a las condiciones del mercado inmobiliario. Si el mercado está deprimido y los precios de los inmuebles son bajos, es más probable que la deuda restante tras la dación sea mayor.
  7. Negociación con la Entidad Acreedora: No todas las entidades financieras aceptan la dación en pago como forma de saldar la deuda. Además, el proceso de negociación puede ser complejo y no garantiza que se llegue a un acuerdo favorable para el deudor.
  8. Aspectos Emocionales y Sociales: La pérdida de la vivienda puede tener un fuerte impacto emocional en el deudor y su familia. Además, puede haber un estigma social asociado a no poder cumplir con las obligaciones hipotecarias.
  9. Costes Asociados: La dación en pago puede conllevar costes adicionales, como los gastos notariales, de registro y otros gastos administrativos que el deudor debe asumir.
  10. Limitación de Opciones: Al optar por la dación en pago, el deudor puede estar renunciando a otras posibles soluciones o alternativas que podrían permitirle retener la propiedad y reestructurar su deuda de una manera más favorable.

Requisitos para solicitar la dación en pago hipoteca

Umbral de exclusión y límites de renta familiar

Para poder solicitar la dación en pago de la vivienda habitual, es necesario cumplir con el umbral de exclusión establecido. Esto implica que la renta familiar no debe superar un cierto límite establecido por la normativa. Es importante verificar que se cumple con este requisito antes de proceder a la solicitud.

Cumplimiento de normas y condiciones establecidas

Además del umbral de exclusión, existen otras normas y condiciones que deben cumplirse para poder solicitar la dación en pago. Es importante conocer y entender estas normativas para asegurarse de cumplir con todos los requisitos necesarios. Esto incluye el precio de adquisición de la vivienda, que debe estar dentro de los límites establecidos, así como la inviabilidad del plan de reestructuración de la deuda y la no aplicación de quita por parte de la entidad bancaria.

Listado de requisitos que suelen pedir las entidades financieras

La dación en pago de una hipoteca es un acuerdo legal mediante el cual el deudor transfiere la propiedad de un bien inmueble al acreedor para saldar la deuda pendiente. Para que esta operación sea viable en España, se deben cumplir ciertos requisitos que están establecidos tanto por la normativa vigente como por las políticas internas de las entidades financieras. A continuación, se detallan los requisitos esenciales para solicitar la dación en pago de una hipoteca:

  1. Situación de Insolvencia: El deudor debe encontrarse en una situación de insolvencia real y acreditable, es decir, que no pueda hacer frente a las cuotas de la hipoteca debido a circunstancias económicas adversas y no voluntarias.
  2. Falta de Otros Bienes: El deudor no debe poseer otros bienes o recursos suficientes que le permitan hacer frente a la deuda.
  3. Vivienda Habitual: Generalmente, la dación en pago se aplica sobre la vivienda habitual del deudor. Es necesario demostrar que la propiedad objeto de la hipoteca es la residencia principal del deudor.
  4. Acuerdo con la Entidad Financiera: La dación en pago debe ser aceptada por la entidad financiera acreedora, ya que no es un derecho automático del deudor. La aceptación dependerá de la política de la entidad y de la negociación entre las partes.
  5. Valoración del Inmueble: Se debe realizar una tasación del inmueble para determinar su valor actual en el mercado. La entidad financiera deberá estar de acuerdo con la valoración presentada.
  6. Deuda No Superior al Valor del Inmueble: La deuda pendiente no debe superar el valor de tasación del inmueble. En caso contrario, la entidad financiera podría no aceptar la dación en pago como solución total de la deuda.
  7. Documentación en Regla: El deudor debe presentar toda la documentación necesaria en regla, incluyendo escrituras de la propiedad, nota simple del Registro de la Propiedad, últimos recibos del IBI, certificado de estar al corriente de la comunidad de propietarios, entre otros.
  8. Ausencia de Cargas o Gravámenes: El inmueble debe estar libre de cargas o gravámenes adicionales, o en su defecto, se deben negociar con los titulares de estas cargas para su cancelación o subrogación.
  9. Informe de Tasación Actualizado: Es imprescindible contar con un informe de tasación reciente que refleje el valor real de mercado del inmueble.
  10. Negociación de Condiciones: El deudor y la entidad financiera deben llegar a un acuerdo sobre las condiciones específicas de la dación en pago, que incluirá la liberación total de la deuda y la transmisión de la propiedad.

Proceso para la dación en pago hipoteca

Presentación de la solicitud y plazos a considerar

Para iniciar el proceso de dación en pago hipoteca, es necesario presentar una solicitud ante la entidad bancaria correspondiente. Esta solicitud debe presentarse dentro de los plazos establecidos, que generalmente son los 24 meses posteriores a la solicitud de reestructuración o en un momento posterior si se tiene un plan de reestructuración en curso y no se pueden afrontar los pagos. Es fundamental cumplir con los plazos para poder acogerse a esta medida.

Evaluación por la entidad bancaria y plan de reestructuración

Una vez presentada la solicitud, la entidad bancaria llevará a cabo una evaluación para determinar si se cumplen los requisitos y circunstancias necesarios para acceder a la dación en pago. Además, se evaluará la viabilidad del plan de reestructuración de la deuda propuesto por el deudor. Esta evaluación es crucial para determinar si se aprueba o no la dación en pago y si se establecerá un plan de reestructuración.

Consecuencias de la dación en pago: cancelación de deuda y responsabilidades

La dación en pago hipoteca conlleva importantes consecuencias para el deudor. En primer lugar, la deuda garantizada por la hipoteca se cancela por completo, lo que supone un alivio financiero. Asimismo, el deudor se libera de las responsabilidades personales relacionadas con la deuda y terceros. Sin embargo, es importante tener en cuenta que este proceso no exime al deudor de otras obligaciones financieras o deudas no cubiertas por la dación en pago.

Posibilidad de arrendamiento y otras opciones tras la dación en pago

Una vez que se haya optado por la dación en pago y la vivienda haya sido entregada al banco para cancelar la deuda hipotecaria, existen diferentes alternativas a considerar. Entre ellas se encuentra la posibilidad de arrendar la vivienda, sujeta a ciertos requisitos y condiciones.

Arrendamiento de la vivienda: requisitos y condiciones

Para acceder a un alquiler social tras haber realizado una dación en pago en España, es necesario cumplir con una serie de requisitos y condiciones específicas. Estos requisitos están orientados a garantizar que las personas que accedan a este tipo de alquiler se encuentren en una situación de vulnerabilidad económica y no dispongan de otras viviendas o recursos para hacer frente a su situación habitacional. A continuación, se detallan los requisitos y condiciones más comunes:

  1. Situación de Vulnerabilidad Económica: El solicitante debe acreditar que se encuentra en una situación de vulnerabilidad económica que le impide hacer frente a la hipoteca y, por ende, justifica la dación en pago. Esto se determina a través de indicadores como el nivel de ingresos del hogar, que no debe superar ciertos umbrales establecidos por la normativa.
  2. Inexistencia de Otros Bienes Inmuebles: El solicitante no debe poseer o tener derecho sobre otros bienes inmuebles que le permitan disponer de una alternativa habitacional.
  3. Residencia Habitual: La vivienda objeto de la dación en pago debe haber sido la residencia habitual del deudor hipotecario.
  4. Compromiso de Ocupación: El solicitante debe comprometerse a ocupar la vivienda que se le asigne como alquiler social y no destinarla a otros usos.
  5. Documentación Acreditativa: Se debe presentar toda la documentación que acredite el cumplimiento de los requisitos anteriores, como escrituras de propiedad, certificados de empadronamiento, declaraciones de la renta, entre otros.
  6. Acuerdo con la Entidad Acreedora: Es necesario que exista un acuerdo con la entidad acreedora que acepte la dación en pago y ofrezca la posibilidad de acceder a un alquiler social.
  7. Registro en el Fondo Social de Viviendas: En algunos casos, es posible que se requiera el registro en el Fondo Social de Viviendas o en otros programas similares que gestionan este tipo de alquileres.
  8. Plazo de Solicitud: El solicitante debe cumplir con los plazos establecidos para la presentación de la solicitud de alquiler social tras la dación en pago.
  9. Revisión Periódica de las Condiciones: Las condiciones de vulnerabilidad económica y los requisitos de acceso al alquiler social pueden ser objeto de revisión periódica para asegurar que se mantienen las circunstancias que justificaron la concesión del alquiler social.

Alternativas a la dación en pago: refinanciación, suspensión o condonación

Además del arrendamiento, existen otras opciones a considerar como alternativas a la dación en pago:

  • Refinanciación: Consiste en renegociar los términos de la hipoteca con el banco, buscando condiciones más favorables para el deudor.
  • Suspensión: En algunos casos, se puede solicitar la suspensión temporal de los pagos hipotecarios, mediante la negociación con la entidad bancaria.
  • Condonación: En situaciones excepcionales, el banco puede llegar a condonar total o parcialmente la deuda hipotecaria.
  • Derecho de la insolvencia: Sin duda la mejor alternativa, ya que te libera del 100% de todas tus deudas.

Cada una de estas alternativas tiene sus propias características y requisitos específicos que deben ser analizados detenidamente antes de tomar una decisión. Es aconsejable contar con el asesoramiento de profesionales legales y financieros para evaluar cuál es la mejor opción según las circunstancias particulares de cada deudor.

Preguntas y respuestas

¿Qué es la dación en pago?

La dación en pago es un acuerdo por el cual el deudor entrega al acreedor la propiedad de un bien inmueble como forma de pago para saldar la totalidad de la deuda pendiente, evitando así el proceso de ejecución hipotecaria.

¿Cuándo se puede recurrir a la dación en pago?

Se puede recurrir a la dación en pago cuando ambas partes, deudor y acreedor, llegan a un acuerdo para resolver la deuda pendiente mediante la transferencia de la propiedad. Es una opción considerada generalmente cuando el deudor enfrenta dificultades para cumplir con los pagos de la hipoteca.

¿Es la dación en pago una opción obligatoria para los bancos?

No, la dación en pago no es una opción obligatoria para los bancos en España. Depende del acuerdo entre el deudor y el acreedor. Sin embargo, existen ciertas circunstancias bajo las cuales los bancos pueden estar más dispuestos a aceptarla, especialmente si se prevé que la venta del inmueble no cubrirá la totalidad de la deuda.

¿Qué sucede con el resto de la deuda si el valor del inmueble es menor que la cantidad adeudada?

En principio, si se acuerda una dación en pago, la deuda queda saldada en su totalidad con la entrega del inmueble. No obstante, si las partes acuerdan que la dación en pago no cubre la totalidad de la deuda, el deudor seguiría siendo responsable del saldo restante, a menos que se negocie lo contrario.

¿Qué implicaciones fiscales tiene la dación en pago?

La dación en pago tiene implicaciones fiscales tanto para el deudor como para el acreedor. Para el deudor, puede suponer la generación de una ganancia o pérdida patrimonial en el IRPF. Además, puede estar sujeta al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP). Para el acreedor, el inmueble recibido se integra en su patrimonio y puede generar implicaciones en el Impuesto sobre Sociedades.

¿Puede el deudor recuperar el inmueble después de una dación en pago?

Una vez que se ha realizado la dación en pago y se ha transferido la propiedad al acreedor, el deudor pierde cualquier derecho sobre el inmueble, a menos que se haya pactado una opción de recompra en condiciones específicas, lo cual no es común.

¿Qué ocurre con las cargas del inmueble en una dación en pago?

Las partes deben acordar cómo se gestionarán las cargas del inmueble. En general, el inmueble debería transmitirse libre de cargas, lo que implica que el deudor debe cancelar cualquier carga previa a la dación en pago, a menos que el acreedor acepte asumirlas.

¿Es posible realizar una dación en pago si hay varios titulares de la hipoteca?

Sí, es posible, pero todos los titulares deben estar de acuerdo y firmar la dación en pago. Además, el acreedor debe aceptar la transferencia de la propiedad por parte de todos los titulares de la hipoteca.

¿Qué sucede si hay avalistas o fiadores en la hipoteca?

Si hay avalistas o fiadores, ellos también quedan liberados de su responsabilidad con respecto a la deuda una vez que se ha efectuado la dación en pago, siempre y cuando así se haya acordado expresamente. De lo contrario, podrían seguir siendo responsables del saldo restante si el valor del inmueble no cubre la totalidad de la deuda.

¿Es reversible la dación en pago?

La dación en pago no es reversible una vez que se ha formalizado y registrado, salvo que exista un acuerdo específico que contemple esta posibilidad o se detecte algún vicio en el consentimiento o en el proceso que pudiera dar lugar a la anulación del acuerdo.

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