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Dación en Pago de Vivienda No Habitual: Mejor solución a tus Deudas

dacion en pago vivienda no habitual
Tabla de contenidos

La dación en pago es una opción para saldar deudas hipotecarias, consistente en entregar un bien a cambio del saldo de la deuda. Para solicitarla, es necesario cumplir ciertos requisitos, como estar en situaciones de exclusión social o tener una variación drástica en la situación económica. El proceso implica una conversación abierta con la entidad bancaria y contar con asesoramiento especializado. También es importante considerar otras alternativas como la Ley de la Segunda Oportunidad y tener en cuenta cualquier otra deuda pendiente.

Mejor alternativa a la dación en pago: el derecho de la insolvencia

Si tu intención es entregar la vivienda y liberarte de las deudas entonces presta atención a lo que te vamos a explicar.

Una dación en pago puede parecer una buena solución, pero existe una solución mucho mejor.

La dación en pago tiene dos problemas grandes.

El primero es que es algo que negocias con el banco. Tú no puedes hacer una dación en pago si el banco no quiere. No puedes obligar al banco a que se quede con tu vivienda a cambio de la deuda.

El segundo problema, es que muchas veces el banco acepta la dación en pago de la vivienda pero ésta no cubre el total de la deuda, por lo cual, acabas entregando tu vivienda y además te queda un remanente de deuda.

Si lo que quieres es liberarte al 100% de la hipoteca entones la figura jurídica a la que debes acogerte es el derecho de la insolvencia. Este mecanismo legal permite entregar tu vivienda y quedar exonerado de toda la hipoteca. Y no sólo eso, sino que también quedas perdonado del resto de préstamos personales que no puedas pagar.

Es una figura legal que está establecida para ayudar las personas que no pueden pagar sus deudas.

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¿Qué es la dación en pago de vivienda no habitual?

La dación en pago es una opción que tienen los deudores para saldar sus deudas pendientes. También conocida como adjudicación de pago, consiste en entregar un bien al acreedor a cambio del saldo de la deuda. En el ámbito hipotecario, la dación en pago puede ser una solución para aquellos que no pueden hacer frente a los pagos de su hipoteca.

Esta alternativa de pago está regulada por la Ley Hipotecaria, el Real Decreto-ley 6/2012 y el Código Civil. Su principal característica es que el bien entregado como pago es diferente al original. Al entregar el bien, se liquida la deuda entre el deudor y el acreedor.

Por ejemplo, en el caso de las hipotecas, la dación en pago permite liquidar el préstamo mediante la entrega de la vivienda hipotecada. Esto libera al deudor de su deuda hipotecaria y evita una ejecución hipotecaria.

Es importante tener en cuenta que la dación en pago puede ser una opción viable solo si se cumplen ciertos requisitos y procesos establecidos. La dación en pago no es un derecho automático del deudor, sino una posibilidad que debe ser aceptada por el acreedor o estar contemplada en el contrato que vincula a ambas partes.Por ello, es recomendable analizar la situación particular de cada persona y su grado de vulnerabilidad antes de tomar una decisión.

En el caso de la dación en pago de vivienda no habitual, es decir, aquella que no constituye la residencia permanente del deudor, se deben considerar particularidades adicionales en cuanto a los requisitos y consecuencias fiscales, las cuales serán abordadas en las secciones correspondientes de este documento.

El asesoramiento de un abogado especialista en Derecho bancario y mercantil puede ser fundamental para alcanzar un acuerdo favorable con el banco.

Requisitos para solicitar la dación en pago de vivienda no habitual

Situaciones de exclusión social para optar a la dación en pago

Para poder optar a la dación en pago, es necesario encontrarse en situaciones de exclusión social. Esto implica cumplir una serie de condiciones que demuestren una vulnerabilidad económica y social.

Condiciones económicas familiares para solicitar la dación en pago

Uno de los requisitos para solicitar la dación en pago es tener una variación drástica en la situación económica de la unidad familiar en los últimos 4 años. Esto puede deberse a situaciones como la pérdida de empleo, enfermedad grave o cualquier otro evento que haya generado una crisis económica.

Además, la dación en pago también puede ser una opción para familias numerosas o familias monoparentales con hijos a su cargo. Estos casos de vulnerabilidad también pueden tener derecho a solicitar esta alternativa de pago.

Variación drástica en la situación económica en los últimos 4 años

Una de las condiciones para acceder a la dación en pago es demostrar una variación significativa en la situación económica en los últimos 4 años. Esta variación puede ser causada por motivos como la pérdida de empleo, enfermedades graves o cualquier otra circunstancia que haya llevado a una situación de exclusión social.

Familia numerosa y monoparental con hijos a cargo

En caso de ser una familia numerosa o una familia monoparental con hijos a cargo, también se puede considerar la dación en pago como una opción para saldar las deudas hipotecarias. Estas situaciones de vulnerabilidad pueden ser tenidas en cuenta para solicitar este método de pago alternativo.

Requisitos a cumplir por el deudor

Para que un deudor pueda proceder con la dación en pago de una vivienda no habitual, es decir, una propiedad que no constituye su residencia permanente, debe cumplir con una serie de requisitos adicionales a los establecidos para la dación en pago de vivienda habitual. Estos requisitos buscan garantizar que la operación se realiza de manera justa y conforme a la normativa vigente. A continuación, se detallan los requisitos específicos para la dación en pago de una vivienda no habitual:

  1. Demostración de No Habitualidad: El deudor debe acreditar que la vivienda objeto de la dación en pago no es su residencia habitual. Esto puede requerir la presentación de documentos como el empadronamiento, declaraciones de la renta o cualquier otro medio de prueba que demuestre que el deudor no reside de manera permanente en la propiedad.
  2. Situación de Insolvencia: Es necesario que el deudor se encuentre en una situación de insolvencia que le imposibilite afrontar el pago de la deuda hipotecaria. Deberá presentar un estado financiero detallado que evidencie su incapacidad de pago.
  3. Inexistencia de Otras Cargas o Garantías: La vivienda no habitual no debe estar sujeta a otras cargas o garantías que impidan su transmisión o que afecten el valor de la dación en pago. Se deberá realizar una nota simple del Registro de la Propiedad para verificar la ausencia de cargas.
  4. Acuerdo con la Entidad Acreedora: El deudor debe llegar a un acuerdo con la entidad acreedora para que esta acepte la vivienda no habitual como forma de pago. Este acuerdo debe ser por escrito y contener todos los términos y condiciones de la dación en pago.
  5. Valoración de la Propiedad: La vivienda no habitual debe ser valorada por un tasador independiente para determinar su valor real de mercado. La entidad acreedora debe aceptar dicha valoración como equivalente al monto de la deuda pendiente.
  6. Cumplimiento de la Normativa Fiscal: El deudor debe estar al corriente en el cumplimiento de sus obligaciones fiscales relacionadas con la propiedad, incluyendo el pago de impuestos como el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) y cualquier otro que sea aplicable.
  7. Notificación a Otros Acreedores: Si existen otros acreedores con derechos sobre la vivienda, es necesario notificarles sobre la intención de realizar una dación en pago, respetando el orden de prelación de créditos.
  8. Documentación Adicional: Puede ser necesario presentar documentación adicional que justifique la dación en pago, como informes periciales o certificados de tasación actualizados.

Proceso para realizar una dación en pago de vivienda no habitual

Conversación abierta con la entidad bancaria

El primer paso para realizar una dación en pago es entablar una conversación abierta y sincera con la entidad bancaria. Es fundamental explicar la situación económica y personal de manera clara y transparente, demostrando la incapacidad de hacer frente a los pagos hipotecarios. Durante esta conversación, se deberá negociar los términos de la dación en pago, la valoración del bien a entregar y cualquier otro detalle relevante.

Importancia del asesoramiento legal especializado

Es crucial contar con el asesoramiento de un abogado especializado en Derecho bancario y mercantil durante todo el proceso de dación en pago. Este profesional brindará el respaldo legal necesario para proteger los derechos e intereses del deudor. El asesoramiento legal incluirá la revisión minuciosa de todos los términos y condiciones del acuerdo propuesto por el banco, asegurando que sean justos y favorables para el deudor.

Además, un abogado especializado puede evaluar otras opciones legales disponibles, como la Ley de la Segunda Oportunidad, y determinar si son más beneficiosas en función de la situación particular del deudor. Su experiencia y conocimiento en la materia permitirán tomar decisiones informadas y estratégicas para obtener el mejor resultado en el proceso de dación en pago.

Procedimiento de la dación en pago

El procedimiento de la dación en pago para una vivienda no habitual en España se rige por una serie de pasos que deben seguirse para que la transferencia de la propiedad del inmueble al acreedor se realice de manera legal y efectiva. A continuación, se detalla el procedimiento general:

  1. Negociación con el Acreedor: El deudor debe iniciar un proceso de negociación con el acreedor para acordar la posibilidad de realizar una dación en pago. Es importante que ambas partes estén de acuerdo con los términos y condiciones de la operación.
  2. Tasación del Inmueble: Se debe obtener una tasación del inmueble por parte de una empresa tasadora homologada. El valor de tasación servirá como referencia para determinar si la vivienda cubre la totalidad de la deuda pendiente.
  3. Acuerdo de Dación en Pago: Una vez acordada la dación en pago, se debe formalizar un acuerdo que especifique las condiciones, incluyendo la descripción del inmueble, el valor de tasación, la deuda que se extingue y cualquier otra condición relevante.
  4. Firma ante Notario: El acuerdo de dación en pago debe formalizarse en escritura pública ante notario. El notario verificará que se cumplen todos los requisitos legales y que las partes entienden las implicaciones del acuerdo.
  5. Liquidación de Cargas y Gastos: Antes de proceder a la firma, se deben liquidar todas las cargas que pesen sobre el inmueble, como hipotecas, embargos o impuestos pendientes. Además, se deben asumir los gastos asociados a la operación, como la notaría, el registro y los impuestos correspondientes.
  6. Inscripción en el Registro de la Propiedad: Tras la firma de la escritura de dación en pago, se debe inscribir el cambio de titularidad en el Registro de la Propiedad. Esta inscripción es necesaria para que la operación tenga efectos frente a terceros.
  7. Cancelación de la Deuda: Con la inscripción en el Registro de la Propiedad, la deuda queda formalmente cancelada. El acreedor debe entregar al deudor un documento que certifique la extinción de la deuda.
  8. Notificación a las Partes Interesadas: Es recomendable notificar a todas las partes interesadas, como entidades bancarias o administraciones públicas, sobre la realización de la dación en pago y la cancelación de la deuda.

Otros aspectos a tener en cuenta

Ley de la Segunda Oportunidad como alternativa

La Ley de la Segunda Oportunidad, aprobada en España en 2015, brinda una opción adicional a aquellos deudores que buscan liberarse de sus deudas. Esta ley permite a particulares y autónomos eliminar todas sus deudas mediante un proceso que requiere cumplir ciertos requisitos y etapas establecidas.

Ventajas de la dación en pago para el deudor y la entidad financiera

La dación en pago ofrece beneficios tanto para el deudor como para la entidad financiera. Para el deudor, la entrega de la vivienda en pago de la deuda hipotecaria proporciona la oportunidad de evitar una ejecución hipotecaria y liberarse de la responsabilidad contractual. Por otro lado, para la entidad financiera, esta opción agiliza la obtención de la vivienda y evita los costes asociados con un procedimiento de ejecución.

Consideración de otras deudas pendientes

Al considerar la dación en pago de vivenda no habitual como una opción para saldar la deuda hipotecaria, es importante tener en cuenta que puede haber otras deudas pendientes. En estos casos, es recomendable explorar otras alternativas como la Ley de la Segunda Oportunidad, que ofrece la posibilidad de cancelar todas las deudas ante un juez. Es fundamental evaluar detenidamente todas las obligaciones financieras y buscar el asesoramiento adecuado para tomar la mejor decisión en función de la situación particular de cada persona.

  • No subestimes la importancia de la Ley de la Segunda Oportunidad.
  • La dación en pago beneficia tanto al deudor como a la entidad financiera.
  • Considera todas las deudas pendientes antes de tomar una decisión.
  • Búscate un buen asesoramiento antes de elegir una opción.

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