Ley de Segunda Oportunidad para salvar la Vivienda Habitual

La ley de segunda oportunidad está íntimamente relacionada con la vivienda habitual. Posiblemente, una de las preguntas más habituales es si presentando una solicitud de ley de segunda oportunidad se puede salvar la vivienda habitual; la respuesta es afirmativa.

En el siguiente video nuestro abogado José Ruz te explica todo lo que necesitas saber:

Ley de segunda oportunidad y vivienda habitual se interrelacionan habitualmente bajo el concepto de salvar o conservar la vivienda consiguiendo la cancelación del resto de deudas existentes.

Indicar que incluso se puede conseguir la cancelación de parte de la hipoteca que pesa sobre la vivienda habitual y mantener la misma, aunque eso lo comentaremos otro día.

En esencia existen 2 caminos para conseguir declararse insolvente, cancelar las diferentes deudas sin tener que pagarlas y conservar la vivienda habitual.

Estas dos vías legales posibles que, además, son incompatibles entre sí y que vienen determinadas por la situación concreta de cada caso.

Primera vía

La primera vía es acreditar que en realidad la venta de la vivienda no aporta nada y que de su venta los acreedores no cobrarán nada. En dicho sentido adquiere relevancia el concepto de interés del concurso y el concepto de valor patrimonial especial que tiene la normativa de insolvencia.

En los juzgados con la vigencia de la antigua ley, se venía salvando la vivienda habitual del Plan de Liquidación siempre y cuando:

• El valor razonable del inmueble esté por debajo de la carga hipotecaria.
• Se esté al día de dicha hipoteca y de los gastos inherentes al inmueble a través de la vía de la rehabilitación del contrato de hipoteca por parte de la Administración Concursal (artículo 430.2 TRLC). Comunicando al acreedor que se opta por atender su pago con cargo a la masa y sin realización del bien afecto o la autorización expresa.

Nueva Ley Consursal

Pero es que, con la nueva ley concursal, dicha doctrina jurisprudencial se ha elevado a categoría de ley al configurar y reconocer legalmente la existencia de una serie de bienes que no tienen que liquidarse por caracterizarse por su inembargabilidad. Esta puede ser legal (art. 37 bis a) TRLC) o real por su escaso valor económico (art. 37 bis b) y

• Porque los gravámenes y cargas existentes (hipoteca) de un determinado bien son por importe superior al valor de mercado de dichos bienes (art. 37 bis d) TRLC) excluyendo y salvando del concurso dichos bienes cuya venta o subasta resulta improductiva para el concurso.

Así las cosas, en esta primera vía de salvación de la vivienda habitual en un proceso de ley de segunda oportunidad debemos acreditar:

Que el valor de la vivienda es igual o inferior al valor de la hipoteca que pesa sobre dicha vivienda.

Dado que las cargas tienen un valor igual o superior al valor de mercado de la vivienda, su venta o liquidación no aportada nada al concurso y por lo tanto no se debe liquidar por no tener valor económico.

Evidentemente dicha salvación es doble, pues salvamos tanto a la vivienda como a la hipoteca que pesa sobre la vivienda.

Segunda vía

La segunda vía de salvación es instar un procedimiento de insolvencia proponiendo un plan de pagos y que no se abra la fase de liquidación.

Dicho plan de pagos nos permitirá salvar no sólo nuestra vivienda habitual sino también nuestro vehículo u otros bienes que podamos tener en propiedad.

Plan de pagos puede sonar a pagar todas las deudas, pero la realidad es bien diferente. Dicho plan de pagos se lo proponemos al juez y viene determinado por los ingresos que tengamos, cargas familiares, capacidad económica y valor del patrimonio que vamos a salvar, recordar que vuestro patrimonio se calcula restando al valor de venta el valor de las cargas hipotecarias.

El plan de pagos, cuando salvas tu vivienda habitual, tiene que ser por un plazo de cinco años y al finalizar dicho plazo se consideran canceladas todas las deudas con independencia de la cantidad concreta que hayas pagado; entiendo que el único requisito es que a través del plan de pagos hayas puesto a disposición de tus acreedores tu activo.

Déjame que te lo explique en dos ejemplos:

• Ejemplo 1 : Vivienda con hipoteca

por un lado tenemos una vivienda valorada en 200.000€ con una hipoteca de 180.000€ y un vehículo valorado en 10.000.-€ y unas deudas de 60.000€, al ser nuestro activo de 30.000 € (200.000€ + 10.000€ – 180.000€ = 30.000.- €) debemos pagar mediante el plan de pagos 31.000.- €.

• Ejemplo 2: Vivienda sin hipoteca

Pero imagínate que tenemos una vivienda valorada en 200.000€ sin hipoteca pero deudas de tarjetas y créditos personales de 20.000€, pues lo siento, habrá que pagar en el plan de pagos esos 20.000€

Y me preguntarás ¿Qué gano si acabo pagando esos 20.000.- €?

Capacidad de Pago

Ganas capacidad de pago y tranquilidad porque:

1.- no se devengarán intereses, solo pagarás principal.

2.- las cláusulas abusivas se pueden sin efecto dentro del propio procedimiento.

3.- pagarás todas las deudas en una única cuota de 333€.

4.- durante esos 5 años, no recibirás ni demandas, ni embargos, ni reclamaciones judiciales, ni tendrás que estar contestando los diferentes procedimientos judiciales que interpondrán tus acreedores.

5.- porque no pagarás tampoco costes judiciales y esos 20.000.- € no se transformarán en 40.000e con intereses, costes y demás gastos. Esos 20.000.- € se transformarán únicamente en una cuota de 333€ durante 5 años y solo pagarás el principal. Teniendo tus cuentas libres y la tranquilidad que nadie te podrá embargar.

Es como pedirles a todos tus acreedores un crédito a pagar sin intereses, realmente es un auténtico proceso de reestructuración de deuda.

Creo que además la nueva ley nos abre la posibilidad, en determinados casos, de pagar la total deuda en un plazo de hasta 10 años a través de la oportuna negociación. Es verdad que pagaremos la total deuda, pero también es cierto que organizamos el pago en 5 o 10 años según la vía lo que nos permitirá conservar nuestro patrimonio.

Como siempre el caso concreto nos determinará la opción a elegir, pero si bien todos los caminos llevan a Roma, todas estas opciones llevan a salvar tu vivienda habitual.

José Ruz Martín

Colegiado 25366 del Ilustre Colegio de Abogados de Barcelona